• • Flä­chen­um­satz stieg gegen­über dem Vor­quar­tal um zehn Pro­zent auf 1,13 Mil­lio­nen Quadratmeter
  • Flä­chen­um­sätze vor allem bei mit­tel­gro­ßen Neubauten
  • Spit­zen­miete stieg im Durch­schnitt der Top-5-Märkte um knapp zehn Pro­zent auf 8,51 Euro
  • Wei­ter­hin geringe Leer­stände: Big-Box-Leer­stand in den Logis­tik­re­gio­nen stieg inner­halb der letz­ten zwölf Monate trotz Wirt­schafts­krise um ledig­lich rund einen Pro­zent­punkt auf 2,7 Prozent

Laut dem glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ter CBRE ver­zeich­nete der deut­sche Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt im ers­ten Quar­tal 2024 einen Flä­chen­um­satz von 1,13 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern. Ver­gli­chen mit dem ers­ten Quar­tal ist das ein Rück­gang um 19 Pro­zent. Im Ver­gleich zum letz­ten Quar­tal 2023 han­delte es sich jedoch um einen zehn-pro­zen­ti­gen Anstieg. Und auch in den Top-5-Märk­ten legte der Flä­chen­um­satz im Ver­gleich zum ers­ten Quar­tal 2023 leicht zu: um gut vier Pro­zent auf 327.000 Quadratmeter. 

„Zwar han­delt es sich um das schwächste Jah­res­auf­takt­quar­tal seit 2015, aber den­noch gelang es dem Markt die Eine-Mil­lion-Qua­drat­me­ter-Hürde doch noch recht deut­lich zu neh­men. Maß­geb­lich dafür waren vor allem die Abschlüsse im Bereich ab 20.000 Qua­drat­me­tern – klei­nere Flä­chen­ein­hei­ten spiel­ten im ers­ten Quar­tal hin­ge­gen nur eine unter­ge­ord­nete Rolle“, sagt Rai­ner Koepke, Head of Indus­trial & Logi­stics bei CBRE in Deutsch­land. Das antei­lig größte Flä­chen­seg­ment waren Ein­hei­ten von 20.000 bis 50.000 Qua­drat­me­ter – hier legte der Flä­chen­um­satz gar um 27 Pro­zent auf 387.000 Qua­drat­me­ter zu. Auch das Seg­ment von 50.000 bis 100.000 Qua­drat­me­tern legte um fast 14 Pro­zent auf 303.000 Qua­drat­me­ter zu. „Dies zeigt, dass Unter­neh­men stra­te­gi­sche Stand­ort­ent­schei­dun­gen unab­hän­gig von der aktu­el­len Kon­junk­tur­lage tref­fen, die zu signi­fi­kan­ten Groß­ab­schlüs­sen füh­ren“, sagt Koepke.

Auf­grund der mil­den Rezes­sion in Deutsch­land stie­gen die Leer­stände wäh­rend des ers­ten Quar­tals leicht an. Bei den Big-Box-Objek­ten gab es einen Anstieg des Leer­stan­des um 0,2 Pro­zent­punkte auf 2,7 Pro­zent zu ver­zeich­nen. Seit dem ers­ten Quar­tal 2023 ent­spricht dies einem Anstieg um etwa einen Pro­zent­punkt. „Die Leer­stände sind noch immer gering – und gerade in den begehr­ten Märk­ten gibt es wei­ter­hin kaum ein ver­füg­ba­res Ange­bot“, erklärt Koepke.

„Gesamt­wirt­schaft­lich dürfte das erste Quar­tal 2024 noch ein­mal rück­läu­fig gewe­sen sein. Aber es zei­gen sich Sil­ber­strei­fen am ein­ge­trüb­ten Kon­junk­tur­him­mel“, sagt Dr. Jan Lin­sin, Head of Rese­arch bei CBRE in Deutsch­land. So zeigte sich der ifo Geschäfts­kli­ma­in­dex im März in allen vier Wirt­schafts­be­rei­chen wie­der etwas posi­ti­ver – ins­be­son­dere im Dienst­leis­tungs­sek­tor und dabei im Bereich Trans­port und Logis­tik, wo der Index wie­der deut­lich nach oben zeigt. Eben­falls konnte sich der Index der ZEW-Kon­junk­tur­er­war­tung im März erneut verbessern.

Deut­li­cher gerin­ger als der gesamte Flä­chen­um­satz­rück­gang fiel der Rück­gang bei Neu­bau­ten aus. Hier waren es im Vor­jah­res­ver­gleich nur gut sechs Pro­zent weni­ger (755.000 Qua­drat­me­ter). Das ist ein Anstieg des Anteils um neun Pro­zent­punkte. Auch alle fünf größ­ten Abschlüsse des ers­ten Jah­res ent­fie­len auf Neu­bau­ten. Dabei han­delte es sich um drei Ver­mie­tun­gen und zwei Eigennutzungen.

Aktivs­tes Nut­zer­seg­ment waren Han­dels­un­ter­neh­men (inklu­sive Online­händ­ler) mit 392.000 Qua­drat­me­tern – im Ver­gleich zum ers­ten Quar­tal 2023 waren das 16 Pro­zent weni­ger, aber ein um zwei Pro­zent­punkte gestei­ger­ter Anteil am Flä­chen­um­satz (auf 35 Pro­zent). Trans­port- und Logis­tik­un­ter­neh­men ver­zeich­ne­ten der­weil einen Flä­chen­um­satz von 380.000 Qua­drat­me­tern. Zwar ist das im Ver­gleich zum ers­ten Quar­tal 2023 ein Rück­gang um 15 Pro­zent, aber sei­nen Anteil am Flä­chen­um­satz konnte das Seg­ment den­noch stei­gern (um eben­falls zwei Pro­zent­punkte auf 34 Pro­zent). Der Flä­chen­um­satz von Pro­duk­ti­ons­un­ter­neh­men ging hin­ge­gen ledig­lich um vier Pro­zent auf 287.000 Qua­drat­me­ter zurück. Das ent­spricht einem Anstieg des Anteils um vier Pro­zent­punkte auf 25 Prozent.

Im ers­ten Quar­tal 2024 sind die Mie­ten wei­ter gestie­gen. So legte die Spit­zen­miete inner­halb der drei ers­ten Monate des Jah­res um 1,2 Pro­zent auf 8,51 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat zu. Im Vor­jah­res­ver­gleich sum­mierte sich der Anstieg auf fast zehn Pro­zent. „Wie in ande­ren Berei­chen der Immo­bi­li­en­wirt­schaft zeich­net sich auch in der Logis­tik ein Trend hin zu moder­nen und nach­hal­ti­gen Flä­chen ab, was sich ange­sichts der gerin­gen Ver­füg­bar­keit ent­spre­chend in ins­ge­samt höhe­ren Spit­zen- und Durch­schnitts­mie­ten zeigt“, sagt Linsin.

Aus­blick auf den wei­te­ren Jahresverlauf

„Es zeich­net sich eine Sta­bi­li­sie­rung am Markt ab. Posi­tive Signale geben die abseh­ba­ren Hoch­bau­starts diver­ser Eigen­nut­zun­gen, nicht zuletzt im Pro­duk­ti­ons­seg­ment. Und auch der Lager­ab­bau – als Reak­tion auf den vor­he­ri­gen Lager­auf­bau infolge der Lie­fer­ket­ten­pro­bleme – scheint mitt­ler­weile zu einem Ende gekom­men zu sein“, erklärt Koepke. „Viele Ent­wick­ler rech­nen mit stei­gen­den Mie­ten, um ihre Pro­jekte rea­li­sie­ren zu kön­nen. Ange­bots­sei­tig rech­nen wir trotz der seit rund zwei Jah­ren kräf­tig gestie­ge­nen – aber inzwi­schen recht sta­bi­len – Zin­sen, Ren­di­ten und Bau­kos­ten mit der Fort­set­zung der Akti­vi­tä­ten der Ent­wick­ler, sich Grund­stü­cke für den Auf­schwung zu sichern. Damit sollte dann der abseh­bar stei­gen­den Nach­frage auch ein Ange­bot an moderns­ten Logis­tik­im­mo­bi­lien zur Ver­fü­gung stehen.“

Rezes­sion und hohe Finan­zie­rungs­kos­ten brems­ten den Logis­tik-Neu­bau in 2023. So berich­tet Logivest im Rah­men ihres jähr­li­chen Logis­tik­im­mo­bi­lien Seis­mo­gra­phen. Die gute Nach­richt: Die Tal­sohle sei erreicht, für 2024 seien bereits drei Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter pro­jek­tierte Logis­tik­hal­len­flä­chen in Nut­zer­ver­hand­lun­gen. Brown­fields gewin­nen zudem in Zukunft wei­ter an Bedeutung.

2023 ging das Neu­bau­vo­lu­men am Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt spür­bar zurück. Nach Aus­wer­tung der eige­nen Rese­arch­da­ten im Rah­men des jähr­li­chen Logis­tik­im­mo­bi­lien Seis­mo­gra­phen, ver­mel­det das ganz­heit­li­che Bera­tungs­un­ter­neh­men Logivest für 2023 den Bau­start von ins­ge­samt rund 3,8 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern Logis­tik­neu­bau­flä­che – etwa 1,4 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter und damit knapp 27 Pro­zent weni­ger als 2022. Mit ledig­lich rund 400.000 Qua­drat­me­tern fiel das vierte Quar­tal 2023 beson­ders schwach aus.
Bei den drei größ­ten Logis­tik­im­mo­bi­li­en­neu­bau­ten des ver­gan­ge­nen Jah­res han­delte es sich um eine etwa 260.000 Qua­drat­me­ter große Eigen­nut­zung von Daim­ler Trucks in Hal­ber­stadt, eine Vor­ver­mie­tung von GLP in Ber­lin Wer­der über rund 127.000 Qua­drat­me­ter unter ande­rem an Son­epar und Welog sowie um einen spe­ku­la­ti­ven, gut 112.000 Qua­drat­me­ter gro­ßen, Neu­bau von Thir­teen Seven/ Ben­tall­GreenOak in Estorf.

„Das wirt­schaft­li­che Gesamt­um­feld 2023 hat dem Logis­tik­im­mo­bi­li­en­neu­bau einen Dop­pel­schlag ver­setzt“, sagt Kuno Neu­meier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn auf­grund der schwa­chen Kon­junk­tur sowie der neuen Höchst­mie­ten ist die Nach­frage der Mie­ter und Eigen­nut­zer nach neuen Flä­chen weni­ger stark aus­ge­prägt gewe­sen als in den Vor­jah­ren. Die­ser Trend wurde durch den Rück­gang des Online­han­dels ver­stärkt, wel­cher einige E‑Commercler dazu brachte, zuvor auf­ge­baute Logis­tik-Über­ka­pa­zi­tä­ten abzu­bauen bezie­hungs­weise Neu­bau­pro­jekte zu ver­schie­ben. Der zweite Schlag waren die im Ver­gleich zu 2022 deut­lich gestie­ge­nen Finan­zie­rungs­kos­ten, die für Deve­lo­per neue Ent­wick­lun­gen erschwert haben. Die Finan­zie­rungs­kos­ten sind nicht nur gestie­gen, son­dern auf­grund der Zurück­hal­tung der Ban­ken ist es in vie­len Fäl­len deut­lich schwie­ri­ger gewe­sen, über­haupt Finan­zie­run­gen zu bekommen.“

Logis­tik­re­gion Leipzig/Halle steigt von Platz 2 auf Platz 1

In der Region Leipzig/Halle wur­den 2023 die meis­ten Spa­ten­sti­che gesetzt – mit gut 275.000 Qua­drat­me­tern belegt sie Platz eins. Auf dem zwei­ten Platz befin­det sich Han­no­ver mit circa 250.000 Qua­drat­me­tern, was mehr als einer Ver­dop­pe­lung zu 2022 ent­spricht. Damals lag die Region ledig­lich auf Platz 14. Berlin/Brandenburg erreichte wie schon 2022 den drit­ten Platz – mit nun rund 235.000 Qua­drat­me­tern. Schluss­lich­ter mit jeweils weni­ger als 25.000 Qua­drat­me­ter Neu­bau­flä­che waren 2023 die Regio­nen Mün­chen, Koblenz, Saar­land, Schwa­ben und Erfurt.

Bei den Mie­ten für Neu­bau­ten erge­ben sich Span­nen von 5,00 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat bis hin zu 16 Euro. „Einer der Fak­to­ren, mit wel­chem die regio­na­len Unter­schiede zu erklä­ren sind, sind die Grund­stück­preise“, erläu­tert Neu­meier. Bei den drei teu­ers­ten Märk­ten han­delt es sich um Mün­chen (10,50 bis 16,00 €/m²), Stutt­gart (7,00 bis 9,20 €/m²) und Ham­burg (7,50 bis 9,00 €/m²).

Brown­fields gehört die Zukunft

Erst­mals hat Logivest auch die ent­wi­ckel­ten sowie pro­jek­tier­ten Green- und Brown­fields erfasst. Wäh­rend 2023 die Green­field­flä­chen bei rund 2,6 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern lagen, mach­ten Brown­fields weni­ger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeich­net sich ein Wan­del ab. Rund 8 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter pro­jek­tierte Green­field­flä­che steht dann vor­aus­sicht­lich rund 5,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern Brown­field­flä­che gegen­über. „Wir sehen, dass Brown­fields an Bedeu­tung gewin­nen – denn wäh­rend auf Green­fields in den ver­gan­ge­nen Jah­ren circa dop­pelt so viel Logis­tik­flä­che geschaf­fen wurde als auf Brown­fields, wird sich das Ver­hält­nis zukünf­tig ändern. Es ste­hen schlicht immer weni­ger Green­field­flä­chen in attrak­ti­ven Lagen zur Ver­fü­gung. Zugleich wer­den Green­fields poli­tisch immer schwie­ri­ger – sowohl im Gro­ßen auf natio­na­ler Ebene als auch im Klei­nen direkt vor Ort“, erklärt Neu­meier. Denn wäh­rend 2021 durch­schnitt­lich und über alle Nut­zun­gen hin­weg noch 55 Hektar pro Tag bebaut wur­den, soll der Flä­chen­ver­brauch laut der Bun­des­re­gie­rung bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag ver­rin­gert wer­den. Zugleich hadern kom­mu­nale Ent­schei­der oft mit neuen Green­field-Logis­tik­ent­wick­lun­gen, da sie mit die­sen bei ihrer ört­li­chen Wäh­ler­schaft nicht immer auf Zuspruch sto­ßen. Bei Brown­fields hin­ge­gen wer­den keine neuen Flä­chen ver­sie­gelt, und sie befin­den sich meist in Top-Lagen, die ideal für die Logis­tik geeig­net sind.

Tief­punkt bei Han­dels­un­ter­neh­men scheint bereits überwunden

Die Bran­che, wel­che 2023 die meis­ten Neu­bau­flä­chen nach­fragte, war mit rund 970.000 Qua­drat­me­tern die  Logis­tik­dienst­leis­ter-Sparte (rund 71 Pro­zent weni­ger als 2022). Auf Platz zwei kamen Auto­mo­tive-Unter­neh­men mit an die 590.000 Qua­drat­me­tern (plus circa 169 Pro­zent), dicht gefolgt von Han­dels­un­ter­neh­men mit gut 570.000 Qua­drat­me­tern (minus 40 Pro­zent). Ein Blick auf die gut gefüllte Pro­jekt­pipe­line zeigt, dass ab 2024 die Han­dels­un­ter­neh­men mit gut 1,1 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern poten­zi­ell die meis­ten Neu­bau­flä­chen nach­fra­gen wer­den, gefolgt von Logis­tik­dienst­leis­tern mit rund 845.000 Qua­drat­me­tern und Auto­mo­tive-Unter­neh­men mit an die 460.000 Qua­drat­me­tern. „Wäh­rend Logis­tik­dienst­leis­ter aktu­ell eher zurück­hal­tend agie­ren und anstelle von Umzü­gen und Erwei­te­run­gen in Neu­bau­ten lie­ber bestehende Miet­ver­träge ver­län­gern, konnte man bei Han­dels­un­ter­neh­men von 2022 zu 2023 einen sehr kla­ren Rück­gang sehen. Das sollte sich jedoch ab 2024 wie­der ändern“, sagt Neu­meier. Die­ser vor­über­ge­hende Rück­gang im Han­dels­seg­ment ist nicht allein auf E‑Com­merce-Unter­neh­men zurück­zu­füh­ren, zei­gen die Zah­len von Logivest. Denn zwar ging die Neu­bau­nach­frage von Online­händ­lern von 2022 zu 2023 um circa 83 Pro­zent auf rund 115.000 Qua­drat­me­ter zurück, aber auch im Lebens­mit­tel- und Nicht-Lebens­mit­tel­seg­ment des sta­tio­nä­ren Ein­zel­han­dels sowie des Groß­han­dels redu­zier­ten sich die Neu­bau­flä­chen 2023 spürbar.

Aus­blick: Markt­po­ten­zial vorhanden

Dass der Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt trotz des dies­jäh­ri­gen Ein­bruchs gro­ßes Poten­zial hat, zeigt auch die Pro­jekt­pipe­line, die nach wie vor gut gefüllt ist. „Wenn­gleich nicht jedes geplante Pro­jekt 2024 bereits umge­setzt wer­den wird, so spre­chen wir doch von zwölf bis 13 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern pro­jek­tier­ter Logis­tik­im­mo­bi­li­en­flä­che, von denen rund drei Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter bereits in kon­kre­ten Nut­zer­ver­hand­lun­gen sind“, so Neu­meier und ergänzt: „In den ver­gan­ge­nen Mona­ten sind die Finan­zie­rungs­kos­ten für Neu­bau­ten bereits wie­der spür­bar gesun­ken, sodass wir mit einer Markt­er­ho­lung ab dem zwei­ten Halb­jahr 2024 rechnen.“

Bei den drei Regio­nen mit dem größ­ten Poten­zial han­delt es sich um Leipzig/Halle und Duisburg/Niederrhein (jeweils über 1 Mil­lion Qua­drat­me­ter) sowie Berlin/Brandenburg (über 750.000 Qua­drat­me­ter). Wenig Neu­bau­po­ten­zial fin­det sich hin­ge­gen in den Logis­tik­re­gio­nen Erfurt, Donau und Stutt­gart (jeweils unter 250.000 Quadratmetern).

Die gesamte Erhe­bung zum Neu­bau­vo­lu­men 2023 wird im Logis­tik­im­mo­bi­lien Seis­mo­gra­phen der Logivest zusam­men­ge­fasst und kann vor­aus­sicht­lich ab Ende Januar 2024 kos­ten­frei her­un­ter­ge­la­den werden:

Zur Mel­dung: https://www.logivest.de/infocenter/seismograph

• lächen­um­satz 2023 von 5,35 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern (davon eine Mil­lion Qua­drat­me­ter im vier­ten Quar­tal) – 35 Pro­zent weni­ger als 2022 und 2021
• Spit­zen­miete stieg im Durch­schnitt der Top-5-Märkte um 13 Pro­zent auf 8,41 Euro
• Big-Box-Leer­stand stieg um einen Pro­zent­punkt auf 2,5 Prozent

Laut dem glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ter CBRE ver­zeich­nete der deut­sche Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt 2023 einen Flä­chen­um­satz von 5,35 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern. Ver­gli­chen mit den bei­den Vor­jah­ren ist das ein Rück­gang um 35 Pro­zent. Zugleich liegt die­ser Flä­chen­um­satz deut­lich unter den 6,67 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern, die im zehn­jäh­ri­gen Durch­schnitt umge­setzt wurden.

Ledig­lich einer der zehn größ­ten Abschlüsse aus dem ver­gan­ge­nen Jahr ent­fiel auf das vierte Quar­tal. Grö­ßere Eigen­nut­zer-Deals, wel­che im ers­ten und vor allem im drit­ten Quar­tal zu beob­ach­ten waren, blie­ben im vier­ten Quar­tal aus. Bei den drei größ­ten Abschlüs­sen von 2023 han­delte es sich um Neu­bau-Eigen­nut­zun­gen: 260.000 Qua­drat­me­ter in Hal­ber­stadt von Daim­ler Trucks, 210.000 Qua­drat­me­ter in Salz­git­ter von VW/PowerCo und 174.400 Qua­drat­me­ter in Horn-Bad Mein­berg von Ama­zon. Ins­ge­samt hat­ten Eigen­nut­zer 2023 einen Anteil am Flä­chen­um­satz von 28 Pro­zent (ein Pro­zent­punkt weni­ger als noch 2022). Zugleich hat­ten Neu­bau­ten 2023 einen Anteil von 2,97 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern am Flä­chen­um­satz – ein Rück­gang um sechs Pro­zent­punkte auf 62 Prozent.

Zwar ging der Flä­chen­um­satz in allen drei gro­ßen Nut­zer­grup­pen zurück, am deut­lichs­ten fiel die­ser Rück­gang jedoch bei Han­dels­un­ter­neh­men (inklu­sive Online­händ­lern) aus. Diese ver­zeich­ne­ten einen Rück­gang um 54 Pro­zent auf 1,55 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, was einem Anteil von 29 Pro­zent ent­sprach (2022: 41 Pro­zent). „Nach­dem wir in den Vor­jah­ren einen durch die Corona-Pan­de­mie getrie­be­nen Boom des E‑Commerce erleb­ten, der in einer umfas­sen­den Flä­chen­nach­frage mün­dete, war 2023 von einem schwä­cheln­den Online­han­del geprägt. Dem­entspre­chend frag­ten nur wenige Online­händ­ler neue Flä­chen nach. Mehr­fach kam es sogar zu Unter­ver­mie­tun­gen von Flä­chen, wel­che von den eigent­li­chen E‑Com­merce-Mie­tern nicht aus­ge­las­tet wer­den konn­ten“, erklärt Koepke. Den­noch befand sich der Flä­chen­um­satz der Han­dels­un­ter­neh­men 2023 auf einem mit den Bran­chen Pro­duk­tion und Trans­port & Logis­tik ver­gleich­ba­ren Niveau. Denn der Flä­chen­um­satz von Pro­duk­ti­ons­un­ter­neh­men gab ledig­lich um 16 Pro­zent auf 1,46 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter nach (Anteil 2023: 27 Pro­zent, Anteil 2022: 21 Pro­zent) und jener von Logis­tik­un­ter­neh­men um 25 Pro­zent auf 1,65 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter (Anteil 2023: 31 Pro­zent, Anteil 2022: 27 Prozent).

Wäh­rend Unter­ver­mie­tun­gen im Flä­chen­um­satz berück­sich­tigt wer­den, wer­den Miet­ver­trags­ver­län­ge­run­gen, wel­che in der Regel güns­ti­ger sind als der Umzug in einen Neu­bau, nicht erfasst. Auch auf­grund die­ser Miet­ver­trags­ver­län­ge­run­gen führte der geringe Flä­chen­um­satz nur zu einem ver­gleichs­weise über­schau­ba­ren Leer­stand. Die­sen erfasst CBRE für Big-Box-Immo­bi­lien ab 10.000 Qua­drat­me­ter. Nach­dem der Leer­stand Ende 2022 noch bei 1,5 Pro­zent gele­gen hatte, stieg er im Jah­res­ver­lauf 2023 auf noch immer nied­rige 2,5 Pro­zent. „Das ist deut­lich weni­ger im Ver­gleich zu dem Leer­stand von vier bis fünf Pro­zent, wie wir ihn bei­spiels­weise im Ver­ei­nig­ten König­reich sehen“, sagt Koepke.

Neu­bau­pipe­line geht etwas zurück

Ende 2022 betrug die Neu­bau­pipe­line für im Bau befind­li­che Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien 4,04 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Schwie­rige Finan­zie­rungs­be­din­gun­gen auf Grund der gestie­ge­nen Leit­zin­sen, vor­sich­ti­gere Ban­ken sowie die gerin­gere Nut­zer­nach­frage führ­ten zu einer Reduk­tion in der Pipe­line bis Ende 2023 – um 13 Pro­zent auf 3,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. „Eine Pro­jekt­ent­wick­ler­krise, wie wir sie in vie­len ande­ren Immo­bi­li­en­seg­men­ten beob­ach­ten kön­nen, zeich­net sich am Logis­tik­markt nicht ab. Denn die Ren­di­ten und Mie­ten haben nun ein Niveau erreicht, mit dem sich wie­der rech­nen lässt“, sagt Koepke.

Denn wäh­rend der Refe­renz­zins­satz eines fünf­jäh­ri­gen Zins­swaps in der Euro­zone Ende 2022, also vor der Zins­wende, noch bei minus 0,09 Pro­zent lag und dann bis zum drit­ten Quar­tal 2023 auf 3,29 Pro­zent hoch­schnellte, ist er bis Ende Dezem­ber 2023 wie­der auf 2,38 Pro­zent gesunken.

Mie­ten leg­ten 2023 kräf­tig zu

Im Jah­res­ver­lauf 2023 stieg die Spit­zen­miete für Logis­tik­im­mo­bi­lien im Durch­schnitt der Top-5-Märkte um 13 Pro­zent auf bis zu 8,41 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat. Denn in eini­gen Top-Märk­ten gab es auch 2023 noch einen Flä­chen­man­gel, gerade in den beson­ders begehr­ten Lagen. „Wir gehen davon aus, dass die Spit­zen­mie­ten 2024 nur noch im Rah­men der Infla­ti­ons­rate stei­gen wer­den“, erklärt Koepke. 2023 leg­ten viele Bestands­mie­ten, die oft infla­ti­ons­in­de­xiert sind, auf­grund der Infla­tion von 5,1 Pro­zent deut­lich zu. „Auch wenn die Infla­tion 2024 noch nicht voll­stän­dig unter Kon­trolle gebracht sein dürfte, ent­fal­tet der geld­po­li­ti­sche Straf­fungs­kurs der EZB mehr und mehr seine Wir­kung. Des­we­gen erwar­tet die Bun­des­bank 2024 eine Infla­tion von drei Pro­zent“ sagt Linsin.

Frank­furt mit mas­si­vem Umsatz­wachs­tum stärks­ter Top-5-Markt

Mit einem Rück­gang des Flä­chen­um­sat­zes um 37 Pro­zent spie­gelte sich die Ent­wick­lung des Gesamt­mark­tes auch in den Top-5-Märk­ten wider. Im Ein­zel­nen unter­schie­den sich diese jedoch stark. In Ber­lin fiel das Minus mit 67 Pro­zent beson­ders deut­lich aus, den­noch behaup­tete das Markt­ge­biet mit 339.000 Qua­drat­me­tern den zwei­ten Platz. Frank­fur­t/Rhein-Main konnte hin­ge­gen um 42 Pro­zent zule­gen und war mit 424.000 Qua­drat­me­tern der umsatz­stärkste Markt. Auch Mün­chen legte um immer­hin zwölf Pro­zent zu und lan­dete mit den ent­spre­chen­den 172.000 Qua­drat­me­tern knapp vor Düs­sel­dorf, wo der Flä­chen­um­satz um 31 Pro­zent auf 157.000 Qua­drat­me­ter zurück­ging. Ham­burg ver­zeich­nete eben­falls einen Rück­gang – um 44 Pro­zent auf 278.000 Qua­drat­me­ter. Auf das gesamte Ruhr­ge­biet, wel­ches nicht als Teil der Top-5-Märkte gezählt wird, ent­fie­len 401.000 Qua­drat­me­ter (28 Pro­zent weni­ger als 2022).

Aus­blick auf 2024

„Zumin­dest in den ers­ten Mona­ten dürfte sich das neue Jahr so ent­wi­ckeln wie das alte Jahr endete – mit einer eher ver­hal­te­nen Dyna­mik am Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt“, erwar­tet Koepke. „Dem Markt wer­den wei­ter­hin neue Flä­chen zuge­fügt – dank vie­ler Pro­jekte von Ent­wick­lern, die häu­fig lie­ber nut­zer­spe­zi­fisch bauen als gene­rell spe­ku­la­tiv, und durch ver­stärkt frei­wer­dende Flä­chen im Bestand. Letz­te­res konnte man mit einer Viel­zahl an Nach­ver­mie­tun­gen spe­zi­ell im Rhein-Main-Gebiet beob­ach­ten. Eine ver­stärkte Dyna­mik unter der Vor­aus­set­zung einer sich ver­bes­sern­den Kon­junk­tur sollte dazu füh­ren, dass wir 2024 wie­der über die sechs Mil­lio­nen-Qua­drat­me­ter-Schwelle kommen.“

„Mit Beginn des Jah­res 2024 dürfte die deut­sche Wirt­schaft wie­der auf einen Expan­si­ons­pfad ein­schwen­ken und nach und nach Fahrt auf­neh­men. Kräf­ti­gere Impulse soll­ten aber erst in der zwei­ten Jah­res­hälfte zu ver­zeich­nen sein. Dies dürfte sich dann auch posi­tiv auf die Nach­frage am Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt aus­wir­ken“, pro­gnos­ti­ziert Linsin.

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Wir freuen uns ALCARO Invest GmbH als neuen Spon­sor der Logix Initia­tive begrü­ßen zu dürfen!

Mit ihrem star­ken #Enga­ge­ment im Bereich #Logis­tik­im­mo­bi­lien und unse­rer gemein­sa­men Vision für die Zukunft der Logis­tik­bran­che, sehen wir einer erfolg­rei­chen #Part­ner­schaft ent­ge­gen. Zusam­men set­zen wir uns für inno­va­tive und nach­hal­tige Ent­wick­lun­gen in der Logis­tik ein.

Auch Mar­kus Kro­ner, Geschäfts­füh­rer von ALCARO, ist über­zeugt: „Logi­scher Schritt, denn ALCARO steht für Logis­tik­im­mo­bi­lien und wir ste­hen hin­ter dem Kon­zept der Logix Initia­tive. Was uns beson­ders begeis­tert hat, ist die Tat­sa­che, dass die Initia­tive drei Hand­lungs­fel­der (Award, Dia­log und For­schung) vereint.“

Ein herz­li­ches #Will­kom­men an unser neu­es­tes Mit­glied! Wir sind schon gespannt auf all die Inno­va­tio­nen, die wir gemein­sam vor­an­trei­ben werden.

• Ver­stärkte Kon­kur­renz: Fina­lis­ten­feld impo­niert in puncto Nachhaltigkeit.
• Duis­bur­ger Objekt gewinnt mit umfas­sen­dem Kon­zept zur Ener­gie­aut­ar­kie durch Erd­wärme, Geo­ther­mie und Wärmepumpen.
• Erste zwei­stö­ckige Logis­tik­im­mo­bi­lie Deutsch­lands erhält Sonderpreis.

Gleich zwei Logis­tik­im­mo­bi­lien-Ent­wick­ler neh­men den dies­jäh­ri­gen Logix Award als Sie­ger ent­ge­gen. Beide, jeweils mit BREEAM Excel­lent aus­ge­zeich­ne­ten Gewin­ner­pro­jekte sind, so das Urteil der Jury, ihrer Zeit weit vor­aus und ver­die­nen das Prä­di­kat „Logis­tik­im­mo­bi­lie des Jah­res 2023“. Auf gan­zer Linie besticht das Pro­jekt „Duis­burg Nord I“ des Ent­wick­lers Swiss Life Asset Mana­gers durch seine kon­se­quent inno­va­tive Ener­gie­ge­win­nung. Zukunfts­wei­send ist ebenso das Ham­bur­ger Objekt „MACH²“ des Ent­wick­lers FOUR PARX. Als erste zwei­stö­ckige Logis­tik­im­mo­bi­lie Deutsch­lands wurde diese mit dem Son­der­preis „Leucht­turm-Pro­jekt“ gekürt.

Der dies­jäh­rige Logix Award wurde am Abend des 4. Okto­ber im fei­er­li­chen Rah­men der EXPO REAL ver­ge­ben. Der begehrte Preis der Initia­tive Logis­tik­im­mo­bi­lien (Logix) zeich­net Logis­tik­im­mo­bi­lien aus, die in hohem Maße den Ansprü­chen von Nut­zern und Inves­to­ren gerecht wer­den. In die­sem Jahr fei­ert der Logix Award – zusam­men mit der Logix Initia­tive selbst – sein zehn­jäh­ri­ges Bestehen.

Die Gewin­ner 2023:

Swiss Life Asset Mana­gers – Logis­tik­zen­trum Duis­burg Nord I

Das Gewin­ner-Pro­jekt des Ent­wick­lers Swiss Life Asset Mana­gers ist gekenn­zeich­net durch die Idee, ein auto­no­mes und kli­ma­neu­tra­les Sys­tem zu ver­wirk­li­chen. Das Resul­tat ist die im Juli 2023 fer­tig­ge­stellte Immo­bi­lie Duis­burg Nord 1 mit einem von fos­si­len Brenn­stof­fen prak­tisch unab­hän­gi­gen Gebäu­de­be­trieb sowie einer CO2-freien und weit­ge­hend aut­ar­ken Behei­zung und Strom­ver­sor­gung. Rea­li­siert wurde dies durch den Ein­satz zahl­rei­cher inno­va­ti­ver Tech­no­lo­gien. Im Objekt kom­men ins­be­son­dere Geo­ther­mie und Wär­me­pum­pen zum Ein­satz, dane­ben Ener­gie­puf­fer­spei­cher und eine ther­mi­sche Gebäu­de­si­mu­la­tion mit rea­len Umge­bungs­va­ria­blen zur exak­ten Dimen­sio­nie­rung der Anlagentechnik.

Sozial nach­hal­tig ist das Objekt dar­über hin­aus dank der beson­de­ren Berück­sich­ti­gung von Well-Being-Aspek­ten wie dem groß­flä­chi­gen Ein­satz von Glas und Holz sowie einer hoch­wer­ti­gen und anspre­chen­den Gestal­tung der Büros und Sozi­al­be­rei­che. Die Immo­bi­lie ist mit zehn Umklei­den inklu­sive eige­ner Duschen und WCs aus­ge­stat­tet. Eine anspre­chende Optik ver­lieh der Ent­wick­ler den Außen­flä­chen sowie dem Erho­lungs­raum für die Beleg­schaft. Einen wei­te­ren Bei­trag zum Kom­fort (und zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz) lie­fert eine smarte Steue­rungs­tech­nik. Ver­mie­tet wurde das rund 86.000 qm große und mit BREEAM Excel­lent aus­ge­zeich­nete Objekt an den Nut­zer Rhenus, Wesel.

„Der Gewinn des Logix Awards ehrt uns sehr“, sagt Ingo Ste­ves, Mana­ging Part­ner Logi­stics bei Swiss Life Asset Mana­gers. „Die Immo­bi­lie am Logis­tik­stand­ort Del­t­aport, nörd­lich von Duis­burg, ist das erste Pro­jekt unse­res Teams gewe­sen. Unser Ziel war das Schaf­fen eines Dienst­leis­tungs­stand­or­tes, der nicht nur als hoch­mo­derne Logis­tik­im­mo­bi­lie, son­dern auch als Arbeits­platz neue Maß­stäbe setzt. Es freut uns sehr, dass der starke Fokus auf öko­lo­gi­sche und öko­no­mi­sche Nach­hal­tig­keit, res­sour­cen­scho­nende und inno­va­tive Tech­no­lo­gien sowie das Wohl der Mit­ar­bei­ten­den die Jury über­zeugt hat“, so Steves.

FOUR PARX gewinnt den SONDERPREIS „LEUCHTTURM PROJEKT“

Als logis­ti­schen Mei­len­stein wür­digte die Jury in die­sem Jahr zudem ein wei­te­res Objekt und die­ses erst­mals mit dem SONDERPREIS LEUCHTTURM-PROJEKT. Das aus­schlag­ge­bende Kri­te­rium: Als erste, voll­wer­tige zwei­stö­ckige Logis­tik­im­mo­bi­lie umfasst das Ham­bur­ger Brown­field MACH² des Ent­wick­lers FOUR PARX ins­ge­samt 124.000 qm Gesamt­miet­flä­che, wobei die obere und untere Ebene jeweils einen iden­ti­schen Grund­riss auf­wei­sen und gleich­wer­tig nutz­bar sind. Mit die­ser Bau­weise, inklu­sive eines „ein­ge­häng­ten Park­decks“, hat FOUR PARX die wei­tere Ver­sie­ge­lung von Ham­bur­ger Grund­stücks­res­sour­cen in erheb­li­chem Maße ver­hin­dert. Trotz aller Wid­rig­kei­ten wurde das höchst auf­wän­dige Pro­jekt, auch ange­sichts erheb­li­cher Kon­ta­mi­na­tion des Brown­fields sowie einer hohen regu­la­to­ri­schen Kom­ple­xi­tät, mutig und erfolg­reich rea­li­siert. Die Jury lobte zudem die ent­spre­chend anspruchs­volle und tech­nisch inno­va­tive Umset­zung des MACH² sowie das intel­li­gente Ener­gie­kon­zept (Smart Meter­ing) im Betrieb. Die 102.000 qm logis­ti­scher Nutz­flä­che im logis­ti­schen Hot­spot Ham­burg wur­den ver­mie­tet an die Nut­zer Air­bus, Bechtle, Pic­nic und JYSK, Ham­burg. Der Mach² ist mit BREEAM Excel­lent zertifiziert.

„Die Aus­zeich­nung durch Logix mit dem Son­der­preis ist für uns ein Zei­chen der Aner­ken­nung und Wert­schät­zung für unsere Arbeit, in deren Zen­trum die Ent­wick­lung von inno­va­ti­ven und nach­hal­ti­gen Flä­chen­kon­zep­ten steht“, sagt Oli­ver Schmitt, geschäfts­füh­ren­der Gesell­schaf­ter von Four Parx. „Wir füh­len uns in unse­rem Pio­nier­geist bestärkt und wol­len auch bei unse­ren zukünf­ti­gen Pro­jek­ten bewei­sen, dass es sich loh­nen kann, auch mal unge­wöhn­li­che Wege zu gehen.“

Enges Bewer­ber­feld, vor allem in puncto Nachhaltigkeit 

In die­sem Jahr ver­zeich­net Logix einen neuen Rekord bei den ein­ge­gan­ge­nen Bewer­bun­gen um die begehrte Aus­zeich­nung: Bis zum Mai 2023 hat­ten 25 Pro­jekt­ent­wick­ler, Nut­zer oder Inves­to­ren ihre Bewer­bung mit beglei­ten­den Doku­men­ten wie Lage­plan, Grund­riss, Bau­be­schrei­bung sowie einer Begrün­dung für die beson­dere Preis­wür­dig­keit des Pro­jekts eingereicht.

Aus allen ein­ge­reich­ten Bewer­bun­gen um den Logix Award 2023 wurde nach ein­ge­hen­der Sich­tung und Prü­fung anhand eines fest­ste­hen­den Kri­te­ri­en­ka­ta­logs unter Ein­be­zug erwäh­nens­wer­ter Beson­der­hei­ten des jewei­li­gen Pro­jekts eine engere Aus­wahl für die finale Runde gebil­det. Ins­ge­samt vier­zehn Pro­jekte haben es so in die zweite Runde geschafft. Diese Bewer­bun­gen konn­ten nun von den Unter­neh­men bis Anfang Juli um wei­tere Fak­ten und aktu­elle Infor­ma­tio­nen ergänzt wer­den. Nach ein­ge­hen­der fach­li­cher Bera­tung und inten­si­ver Dis­kus­sion gelang es schließ­lich, fünf Fina­lis­ten für den Logix Award 2023 zu bestim­men. Die übri­gen Fina­lis­ten waren:

• Bay­tree Deutsch­land GmbH, C3 Logis­tik­zen­trum für BLG Logi­stics Group, Bre­men: Bei dem Pro­jekt mit knapp 90.000 qm Logis­tik­flä­che ste­chen die ESG-Eigen­schaf­ten her­aus, wie etwa kli­ma­po­si­ti­ves Gebäude, Pho­to­vol­taik-Anlage mit 9,3 MW Leis­tung und geplan­ter Ein­spei­sung ins kom­mu­nale Netz, 7.900 qm Well-Being-Area, Moni­to­ring und Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs im Betrieb u.v.m.
• Immo­gate AG, Group7 Logis­tik­cen­ter Ham­burg, mit dem Eigen­nut­zer und Logis­tik­dienst­leis­ter Group7, Ham­burg: Bei die­sem Pro­jekt des Logix Award-Gewin­ners 2015 Immo­gate mit rund 28.000 qm logis­ti­scher Nutz­flä­che ragen Nach­hal­tig­keits­aspekte her­vor. Dazu zäh­len ins­be­son­dere die spe­zi­elle Bau­weise und Däm­mung des Gebäu­des, wel­che zu einer jähr­li­chen Ener­gie­ein­spa­rung von rund 850.000 kWh Ener­gie im Ver­gleich zu einem Refe­renz­ge­bäude füh­ren, die Ver­wen­dung von recy­cel­tem Mate­rial für die Boden­auf­be­rei­tung, rund 3.500 qm Grün­flä­che auf dem Dach für die För­de­rung von Bio­di­ver­si­tät, die Schaf­fung von Brut­ha­bi­ta­ten u.v.m.
• Pan­at­toni Park Würz­burg Ost, mit den Nut­zern s.Oliver und Dach­ser, Det­tel­bach: Beein­dru­ckend für die Jury waren hier ins­be­son­dere die auf­wän­dige Brown­field-Sanie­rung auf dem Gelände eines ehe­ma­li­gen Asbest­ze­ment­werks. Sie ermög­lichte die Schaf­fung von rund 70.000 qm Logis­tik­flä­che, auf denen für rund 500 Men­schen Arbeits­plätze ent­stan­den. Auch der Pan­at­toni Park Würz­burg Ost zeich­net sich durch einen hohen ESG-Stan­dard mit Dach­be­grü­nun­gen, Pho­to­vol­taik-Anla­gen und öko­lo­gisch ange­leg­ten Außen­flä­chen und begrünte Well-Being-Areas für die Mit­ar­bei­ten­den aus.

 „Der Inno­va­ti­ons­druck auf unsere Logis­tik­im­mo­bi­lien wächst vor allem von Sei­ten der Finan­zie­rung und der Inves­to­ren. Ent­wick­ler sind heute dazu gezwun­gen, ihre Objekte immer nach­hal­ti­ger zu kon­zi­pie­ren. Der Logix Award zeigt, wie stark sie bereits heute damit in Wett­be­werb zuein­an­der ste­hen. Umso mehr dür­fen wir heute den Hut vor unse­rem Gewin­ner­pro­jekt zie­hen“, erläu­tert Dr. Malte-Maria Mün­chow, Spre­cher der Logix Initia­tive sowie Lei­ter An- und Ver­kauf Spe­zi­al­im­mo­bi­lien, Deka Immo­bi­lien Invest­ment GmbH. „Auf der ande­ren Seite hat es sich die Jury nicht neh­men las­sen, mit dem Son­der­preis ein Objekt her­vor­zu­he­ben, das als ers­tes sei­ner Art Maß­stäbe setzt und eine mutige Lösung für unser Flä­chen­pro­blem liefert.“

Alle Infos rund um das Bewer­bungs­ver­fah­ren ste­hen unter https://www.logix-award.de/award/wettbewerb/ zur Verfügung.