Skip to main content

Trend­ra­dar: City Logistik

City-Logis­tik braucht zukunfts­ge­recht aus­ge­stat­tete Immobilien

City-Logistik

Im Jahr 2023 trans­por­tier­ten die Kurier‑, Express- und Paket­dienst­leis­ter (KEP) in Deutsch­land rund 4,2 Mil­li­ar­den Sen­dun­gen, das sind 0,6 Pro­zent mehr als im Vor­jahr. Im Schnitt wer­den der­zeit täg­lich 14 Mil­lio­nen Sen­dun­gen an neun Mil­lio­nen Emp­fän­ge­rin­nen und Emp­fän­ger im pri­va­ten und gewerb­li­chen Bereich zuge­stellt. Die Her­aus­for­de­rung für die KEP-Bran­che besteht vor allem darin, die hohen Sen­dungs­men­gen schnell, zuver­läs­sig, fle­xi­bel und vor allem kli­ma­freund­lich zuzustellen.

Die Ent­wick­lung der Neu­bau­ak­ti­vi­tä­ten bei Logis­tik­im­mo­bi­lien für die KEP-Bran­che ist gesun­ken und wird erst mit der Ver­bes­se­rung der gesamt­wirt­schaft­li­chen Lage wie­der Poten­zial ent­wi­ckeln. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass bei anzie­hen­der wirt­schaft­li­cher Ent­wick­lung auch die Nach­frage nach innen­stadt­na­hen Stand­or­ten vor­aus­sicht­lich wach­sen wird. Genau diese Stand­orte sind auch bedeut­sam für die City-Logis­tik. Wohl ent­schei­den­der als die Ver­füg­bar­keit neu gebau­ter Immo­bi­lien ist zur­zeit die Aus­stat­tung, nament­lich die Strom­ver­sor­gung der Grund­stü­cke. Logis­tik­im­mo­bi­lien müs­sen in der Lage sein, die Vor­aus­set­zun­gen für Elek­tro­mo­bi­li­tät zu schaf­fen. Das Depot­la­den von elek­trisch ange­trie­be­nen Fahr­zeu­gen wird mehr und mehr zur Basis­aus­stat­tung von Immobilien.

KEP-Anla­gen sind gegen­über her­kömm­li­chen Stan­dard-Logis­tik­im­mo­bi­lien ver­hält­nis­mä­ßig klein. Dies bedeu­tet aller­dings nicht, dass sie stra­te­gisch betrach­tet weni­ger rele­vant sind, denn schließ­lich kön­nen sich lang­fris­tig nur KEP-Dienst­leis­ter eta­blie­ren, die ihren Kun­din­nen und Kun­den die beste Logis­tik anbieten.

KEP-Dienst­leis­ter nut­zen Immo­bi­lien im inner­städ­ti­schen Bereich, zwi­schen Bal­lungs­zen­tren oder weit außer­halb. Inner­städ­ti­sche Logis­tik­im­mo­bi­lien machen nur einen Bruch­teil am Markt aus – nicht zuletzt, weil die Kos­ten für Grund­stü­cke und Immo­bi­lien in urba­nen Regio­nen sehr viel höher sind als in länd­li­chen Regio­nen. Der kos­ten­ef­fi­zi­en­teste Ansatz bleibt für die Nut­zer von KEP-Anla­gen, die nicht gleich­zei­tig Ful­fill­ment-Dienste anbie­ten, wei­ter­hin die Zen­tral­la­ger­stra­te­gie in Ver­bin­dung mit leis­tungs­fä­hi­gen Umschlags­hal­len, die in der Nähe von Bal­lungs­zen­tren ange­sie­delt sind.

Die KEP-Bran­che ist seit jeher offen für die Erpro­bung und den Ein­satz von inno­va­ti­ven Kon­zep­ten, die eine kli­ma­freund­li­che und effi­zi­ente Paket­lo­gis­tik för­dern. Auf­grund der gro­ßen Sen­dungs­vo­lu­mina sowie von zuneh­mend kli­ma­freund­li­chen Zustell­kon­zep­ten muss des­halb die städ­ti­sche Logis­tik noch viel umfang­rei­cher gedacht und stär­ker von den Immo­bi­li­en­ent­wick­lern und den Städ­ten berück­sich­tigt werden.

Wich­tige Bau­steine bei der emis­si­ons­freien Gestal­tung des Lie­fer­ver­kehrs im urba­nen Kon­text sind Mikro-Depots in Kom­bi­na­tion mit Cargo-Bikes, Paket­au­to­ma­ten und elek­tri­sche Antriebe. Mikro-Depots sind Zwi­schen­la­ger, die die Paket­dienste an geeig­ne­ten Orten in urba­nen Zustell­be­zir­ken ein­rich­ten. Von dort star­ten über­wie­gend Cargo-Bikes die emis­si­ons­freie Zustel­lung auf der letz­ten Meile. Anbie­ter­of­fene Paket­au­to­ma­ten, die per­spek­ti­visch ein Netz an emp­fän­ger­na­hen Stand­or­ten bil­den, brau­chen extrem wenig Platz, sind aller­dings auf pri­vate Flä­chen angewiesen.

Die City-Logis­tik wird künf­tig vor allem auf zukunfts­ge­recht aus­ge­stat­tete Immo­bi­lien ange­wie­sen sein. Die KEP-Bran­che ist ein prä­de­sti­nier­tes Ein­satz­feld für Elek­tro­fahr­zeuge im städ­ti­schen Ver­kehr. Aktu­elle Her­aus­for­de­run­gen lie­gen hier noch in den hohen Inves­ti­tio­nen in die Lade­infra­struk­tur, ins­be­son­dere an Depots und Ver­tei­ler­zen­tren. Gerade bei der Par­al­lel­la­dung meh­re­rer Fahr­zeuge in Depots ist eine ent­spre­chende Anschluss­leis­tung und Netz­ka­pa­zi­tät zu gewähr­leis­ten. Per­spek­ti­visch wird die Bedie­nung der letz­ten Meile über­wie­gend elek­trisch erfol­gen. Zum Wohle der Ver­brau­che­rin­nen und Ver­brau­cher, des Kli­ma­schut­zes und vor allem künf­ti­ger Gene­ra­tio­nen müs­sen ent­spre­chende Maß­nah­men rasch umge­setzt werden.

Autor: Mar­ten Bos­sel­mann, Vor­sit­zen­der des Bun­des­ver­ban­des Paket- und Express­lo­gis­tik (BPEX)

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar: Brownfield

Poten­ziale für die Ent­wick­lung von Logistikimmobilien

Brown­fields

Brownfields

In Deutsch­land herrscht Flä­chen­knapp­heit. Schon jetzt ist ein Aus­wei­chen auf die grüne Wiese in den wenigs­ten Städ­ten kaum noch möglich. Bis 2030 soll die Neu­flä­chen­ver­sie­ge­lung zudem auf weni­ger als 30 ha pro Tag schrump­fen. Bis 2050 strebt die Poli­tik sogar einen Neu­flä­chen­ver­brauch von Netto-Null an. Einen Aus­weg bie­tet die Flä­chen­re­ak­ti­vie­rung von Brown­fields, also von Grund­stü­cken mit Alt­las­ten sowie Bestands- und Entwicklungsrisiken. 

In der Nach­nut­zung von Flä­chen – den soge­nann­ten Brown­fields – liegt ein enor­mes städ­te­bau­li­ches Poten­zial. Gemeint sind damit vor­mals indus­tri­ell genutzte oder plan­fest­ge­stellte Flä­chen bzw. Son­der­flä­chen. Diese sind aller­dings so anspruchs­voll, dass viele Ent­wick­ler bis­her lie­ber die Fin­ger davon gelas­sen haben. Bis­her! Denn das Inter­esse an den Flä­chen steigt und ist bereits jetzt so groß wie nie zuvor.

Chan­cen für die Logistik

Das liegt auch daran, dass in Deutsch­land mitt­ler­weile eine höchst pro­fes­sio­nelle Brown­field-Szene exis­tiert, die in der Lage ist, so gut wie jede Flä­che wie­der in den Kreis­lauf zurück­zu­füh­ren. Für die Brown­field-Pro­fis ist es unver­ständ­lich, warum diese Flä­chen in Deutsch­land so ein nega­ti­ves Image haben. Denn die Vor­teile über­wie­gen bei wei­tem. Oft han­delt es sich bei Brown­fields um begehrte, innen­stadt­nahe Lagen. Das Bau­recht ist in der Regel schon vor­han­den und muss nicht erst umständ­lich geschaf­fen wer­den. Auch kann auf vor­han­dene Infra­struk­tu­ren zurück­ge­grif­fen wer­den. Die Anbin­dung an den ÖPNV sowie an das vor­han­dene Stra­ßen- und Schie­nen­netz ist oft bes­ser gege­ben als in der sub­ur­ba­nen Peripherie.

Für den Logis­tik­be­reich erge­ben sich dadurch beson­dere Chan­cen. Auch wenn nicht jedes Brown­field für jede Art von Logis­tik geeig­net ist, so fin­den sich doch unter­schied­li­che Nut­zungs­ty­pen, die sich zum Bei­spiel auch in eine Wohn­um­ge­bung ideal ein­glie­dern las­sen. Vor allem klein­tei­lige, aber moderne Gewer­be­flä­chen, soge­nannte Unter­neh­mer- oder auch Hand­wer­ker­parks, erfreuen sich enor­mer Beliebt­heit. Fast alle gro­ßen Logis­tik­ent­wick­ler bie­ten heute Lösun­gen für diese klei­nen Brown­fields an.

Man­gelnde Transparenz

Warum beschäf­ti­gen sich also nicht noch mehr Pro­jekt­ent­wick­ler mit dem Thema Brown­fields? Schließ­lich ist kaum etwas nach­hal­ti­ger, als still­ge­legte Areale von Alt­las­ten zu befreien, sie zu revi­ta­li­sie­ren und auf wei­tere Grün­flä­chen­ver­sie­ge­lung zu ver­zich­ten. Die Ant­wort ist ein­fach: Deutsch­lands Poli­tik und Ver­wal­tung hat das Thema nicht aus­rei­chend im Fokus und – was noch schwe­rer wiegt – es fehlt an einer ein­heit­li­chen Erfas­sung von Poten­zi­al­flä­chen. Andere Län­der wie zum Bei­spiel Eng­land sind hier schon viel wei­ter. Dort wer­den stan­dard­mä­ßig und für jeden ein­seh­bar Brown­field­flä­chen regel­mä­ßig erfasst, kar­tiert, digi­ta­li­siert und den Ent­wick­lern online zur Ver­fü­gung gestellt.

DEBV erstellt Kataster

In Deutsch­land hat sich der Deut­sche Brown­field Ver­band (DEBV) die­ses Pro­blems ange­nom­men.  Mit Unter­stüt­zung zahl­rei­cher Mit­glieds­un­ter­neh­men wurde ein Brown­field-Katas­ter erar­bei­tet und März 2024 fer­tig­ge­stellt. Deutsch­land­weit wur­den mit Hilfe von künst­li­cher Intel­li­genz rund 600.000 gewerb­li­che Flur­stü­cke ana­ly­siert und geeig­nete Flä­chen iden­ti­fi­ziert. Stand März 2024 sind in dem Tool – wel­ches über einen Brow­ser auf­ge­ru­fen wer­den kann – knapp 58.000 Flä­chen ab einer Größe von 2.000m² erfasst. Gerade für Städte und Kom­mu­nen, die bis­her annah­men, dass auf ihrem Gebiet keine ent­wick­lungs­fä­hi­gen Flä­chen mehr exis­tie­ren, erge­ben sich dadurch neue Mög­lich­kei­ten und Lösungswege.

Ohne Brown­fields geht es nicht

Fazit: In Zei­ten, in denen die Flä­chen in Deutsch­land immer knap­per wer­den, haben Sanie­rung und Revi­ta­li­sie­rung von Brach­flä­chen höchs­ten Nach­hal­tig­keits­wert. Alt­las­ten wer­den ver­ant­wor­tungs­voll besei­tigt und Grün­flä­chen effek­tiv vor der Neu­ver­sie­ge­lung geschützt. Dank Brown­fields haben die Städte die Chance, drin­gend benö­tigte moderne Gewer­be­flä­chen anbie­ten zu kön­nen. Durch die EU-Taxo­no­mie wird die­ses Thema rich­ti­ger­weise noch wei­ter gefördert.

Pro­fis, die in der Lage sind, sol­che teils kom­ple­xen Flä­chen zu revi­ta­li­sie­ren, gibt es zur Genüge. Nun müs­sen nur noch Poli­tik und Ver­wal­tung mit­zie­hen und die­sen Flä­chen einen höhe­ren Stel­len­wert ver­lei­hen. Wer­den Brown­fields im Pla­nungs­pro­zess gegen­über der grü­nen Wiese bevor­zugt, wird das Ziel der Redu­zie­rung des Neu­flä­chen­ver­brauchs schnel­ler erreicht. Der Wirt­schafts­be­reich Logis­tik kann zei­gen, dass er mit guten Kon­zep­ten für nach­hal­tige Flä­chen­kon­ver­sion ein idea­ler Part­ner dafür ist.

Autor: Raphael Thie­ßen, Geschäfts­füh­rer Brownfield24 & Deut­scher Brown­field Ver­band e.V.

Ihr Ansprech­part­ner für Fra­gen und wei­ter­füh­rende Infor­ma­tio­nen
Raphael Thie­ßen
Geschäfts­füh­rer Brownfield24
Mobil: +49 151 550 470 54
Email: thiessen@brownfield24.com

Por­trät Brownfield24
Brownfield24 ist die ein­zig­ar­tige Platt­form für die nach­hal­tige Revi­ta­li­sie­rung von Brach­flä­chen. Das Unter­neh­men wurde 2016 gegrün­det und ist heute Deutsch­lands größ­tes Netz­werk zum Thema Brown­field. Die starke Marke für ehr­li­che und gelebte Nach­hal­tig­keit in der Bau­bran­che bie­tet sei­nen Mit­glie­dern viel­fäl­tige Mar­ke­ting-Ser­vices, ein Online-Bran­chen­buch für Brown­field-Exper­ten und öffent­lich­keits­wirk­same Events, auf denen sich die Bes­ten der Bran­che ver­net­zen.
www.brownfield24.com

Por­trät DEBV
Der Deut­sche Brown­field Ver­band wurde im Dezem­ber 2020 auf Initia­tive von Brownfield24 gegrün­det. Das Ziel des DEBV ist es, die Bran­che mit einer gemein­sa­men Stimme spre­chen zu las­sen. Der Ver­band will die Rah­men­be­din­gun­gen pra­xis­nah mit­ge­stal­ten und der Poli­tik prak­ti­ka­ble, umsetz­bare Lösun­gen vor­stel­len, um in Zukunft allen Betei­lig­ten eines Brown­field-Pro­jekts die Arbeit zu erleich­tern.
www.deutscherbrownfieldverband.de

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar: Pho­to­vol­taik für Logis­tik­im­mo­bi­lien: Emis­sio­nen und Kos­ten spa­ren mit Solarenergie

Pho­to­vol­taik für Logis­tik­im­mo­bi­lien: Emis­sio­nen und Kos­ten spa­ren mit Solarenergie

Photovoltaik für Logistikimmobilien

Eine nahezu kli­ma­neu­trale Strom­ver­sor­gung bis 2035 – das strebt die deut­sche Bun­des­re­gie­rung an. Unter­neh­men müs­sen sich damit aus­ein­an­der­set­zen, woher sie zukünf­tig „grüne“ Ener­gie aus fos­sil­freien Strom­quel­len bezie­hen. Dies betrifft auch die Logis­tik­im­mo­bi­lien-Bran­che, die durch die stei­gende Bedeu­tung der ESG-Kri­te­rien stär­ker als je zuvor gefor­dert ist, sich mit dem The­men­kom­plex Nach­hal­tig­keit aus­ein­an­der­zu­set­zen. Auf dem Weg in eine kli­ma­freund­li­che Ener­gie­ver­sor­gung spielt Solar­ener­gie eine Schlüsselrolle.

Grü­ner Strom, der Kos­ten spart 

Solar­ener­gie stellt Nut­zern zuver­läs­sig Ener­gie zur Ver­fü­gung, die im Regel­fall über die Eigen­nut­zung hin­aus­geht und auch unter Kos­ten­ge­sichts­punk­ten über­zeugt. Damit ist es mög­lich, dass Immo­bi­li­en­nut­zer über eine PV-Anlage güns­ti­ge­ren Strom bezie­hen und an Plan­bar­keit gewin­nen, da sie nicht mehr vom vola­ti­len Ener­gie­markt abhän­gig sind. Bat­te­rie­spei­cher für über­schüs­si­gen Strom machen die­sen sogar zu einem spä­te­ren Zeit­punkt noch nutz­bar, wenn die Anlage bedingt durch Wet­ter- und Kli­ma­ein­flüsse weni­ger Strom erzeugt.

För­de­run­gen für Pho­to­vol­taik-Anla­gen aus der öffent­li­chen Hand ebnen den Weg hin zur kli­ma­freund­lich betrie­be­nen Logis­tik­im­mo­bi­lie zusätz­lich. Auch für den Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer rech­nen sich PV-Anla­gen, da diese den Wert der Immo­bi­lie sowie die Bewer­tung nach den ESG-Kri­te­rien stei­gert. Drit­tens prof­tie­ren Gemein­den, wenn der über den Nut­zer­be­darf hin­aus­ge­hende Strom in das ört­li­che Strom­netz ein­ge­speist und damit der loka­len Ener­gie­wende Rech­nung getra­gen wird.

Wie kommt die PV-Anlage aufs Dach?

Ob und wie eine PV-Anlage auf einer Logis­tik­im­mo­bi­lie ange­bracht wer­den kann, sollte gemein­sam mit einem spe­zia­li­sier­ten Part­ner geklärt wer­den. Die­ser führt gemein­sam mit unab­hän­gi­gen Zer­ti­fi­zie­rungs­exper­tin­nen und ‑exper­ten eine Mach­bar­keits­stu­die durch, bei der unter ande­rem nach­fol­gende Fra­gen geklärt werden:

  • Wie steht es um die Trag­last des Daches?
  • Wie ist die Qua­li­tät der Dach­ein­de­ckung beschaffen?
  • Eig­net sich die Netz­ka­pa­zi­tät am Standort?

Fällt das Ergeb­nis der Mach­bar­keits­stu­die posi­tiv aus, wer­den wei­tere Punkte unter­sucht. Dazu zählt etwa, ob der Strom­rich­ter, der die Strom­span­nung für die Netz­ein­spei­sung von Gleich- in Wech­sel­span­nung über­setzt, Über­span­nungs- und Tem­pe­ra­tur­si­che­run­gen besitzt. Für die Aus­rich­tung und die Berech­nung der Anzahl der Solar­pa­nels muss die Son­nen­ein­strah­lung genau ermit­telt wer­den, Ver­ka­be­lungs­be­stand­teile müs­sen wit­te­rungs- und UV-bestän­dig sein. Ebenso sollte unter­sucht wer­den, ob eine Fern­war­tung mög­lich ist.

Sind diese Punkte geklärt, steht der Instal­la­tion und Inbe­trieb­nahme nichts mehr im Wege. Für die effi­zi­ente und lang­fris­tige Nut­zung sollte dar­über hin­aus auf eine pro­fes­sio­nelle War­tung geach­tet wer­den, die Ver­schmut­zung und even­tu­elle Schä­den durch Wit­te­rungs­be­din­gun­gen beseitigt.

Fest steht: Für eine voll­stän­dige Trans­for­ma­tion der Logis­tik­im­mo­bi­lien-Welt hin zur Kli­ma­neu­tra­li­tät braucht es eine ganze Band­breite an Maß­nah­men. Eine CO2-neu­trale Ener­gie­ver­sor­gung wie durch Solar­ener­gie ist dafür ein zen­tra­ler Erfolgs­fak­tor. Neben einer sta­bi­len Ener­gie­ver­sor­gung schafft sie Mehr­werte für Immo­bi­li­en­nut­zer und Eigen­tü­mer sowie für Kommunen.

Autor: Georg Brenn­inkmei­jer, Mana­ging Direc­tor bei Sun­rock Ger­many
Bild­rechte: John Gund­lach, Fly­ing Holland

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar Green Buildings

Ener­gie und Emis­sio­nen
Green Buil­ding

Bauhelm liegt auf Solarpanel

Das Thema Green Buil­ding ist ein Dau­er­bren­ner und gehört auch bei Logis­tik­im­mo­bi­lien seit Jah­ren zum guten Stan­dard. Es erhält immer wie­der neue Impulse, einer­seits durch den Euro­päi­schen Green Deal, ande­rer­seits durch die zuneh­mende Rohstoffknappheit.

Bis 2030 müs­sen 50 bis 60 Pro­zent der Kli­ma­gas-Emis­sio­nen aus der auf fos­si­ler Ver­bren­nung basie­ren­den Ener­gie­be­reit­stel­lung redu­ziert wer­den. So sind der­zeit Ver­än­de­run­gen bei der tech­ni­schen Aus­stat­tung der Immo­bi­lien zu ver­zeich­nen. Anfäng­lich befeu­ert durch groß­zü­gige staat­li­che För­de­rung im Rah­men der „Bun­des­för­de­rung effi­zi­ente Gebäude“ – und kürz­lich durch die Ent­wick­lung der Gas­preise – wer­den im Neu­bau Hei­zungs­sys­teme mit fos­si­len Brenn­stof­fen wie Gas­dun­kel­strah­ler zuneh­mend durch elek­trisch betrie­bene Wär­me­pum­pen­sys­teme ersetzt.

Die erzeugte Wärme wird mit­tels Decken­strahl­plat­ten (Luft/­Was­ser-Wär­me­pumpe) oder mit­tels Ven­ti­la­ti­ons­sys­te­men und/oder Luft­schläu­chen (Luft/­Luft-Wär­me­pumpe) im Gebäude ver­teilt. In Büro­be­rei­chen erfolgt die Ver­tei­lung häu­fig über VRV-Sys­teme oder Fuß­bo­den­hei­zung. Die Wär­me­pum­pen­sys­teme haben den zusätz­li­chen Vor­teil, dass sie nicht nur zum Hei­zen, son­dern durch geringe Zusatz­kos­ten auch im Som­mer zur Gebäu­de­küh­lung ein­ge­setzt wer­den kön­nen. Wird die erfor­der­li­che Elek­tro­en­er­gie rege­ne­ra­tiv mit­tels PV-Anlage vor Ort erzeugt, ist die gesamte Wär­me­er­zeu­gung nahezu CO2-frei, also klimaneutral.

Lei­der sind die För­der­mög­lich­kei­ten für Logis­tik­pro­jekte aus­ge­lau­fen. Denn die För­der­pro­gramme, die zusätz­lich zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz (EG40) auch die Umset­zung eines soge­nann­ten NH-Pake­tes erfor­dern, gel­ten der­zeit nur für Wohn­ge­bäude, Büro­ge­bäude und Bil­dungs­bau­ten. Hin­ter­grund ist, dass nur für diese Gebäude das staat­li­che „QNG-Sie­gel“ erwor­ben wer­den kann. QNG steht dabei für „Qua­li­täts­sie­gel Nach­hal­ti­ges Gebäude“ und beinhal­tet eine erfolg­rei­che DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung des Gebäu­des, wobei keine bestimmte Qua­li­täts­stufe erfor­der­lich ist. Zusätz­lich hat der Gesetz­ge­ber die Ein­hal­tung von Min­dest­an­for­de­run­gen in 6 Zer­ti­fi­zie­rungs­kri­te­rien vor­ge­ge­ben. Es wäre wün­schens­wert, wenn diese För­der­mög­lich­keit auf Logis­tik­im­mo­bi­lien erwei­tert würde, da hier durch die gro­ßen Dach­flä­chen ein erheb­li­ches Poten­tial für die Instal­la­tion leis­tungs­star­ker Pho­to­vol­taik-Anla­gen liegt, die wesent­li­che Bei­träge zur siche­ren und umwelt­freund­li­chen Ener­gie­er­zeu­gung leis­ten könnten.

Auch über die Gebäu­de­kon­di­tio­nie­rung hin­aus ist die Betrach­tung des gesam­ten Lebens­zy­klus der Logis­tik­im­mo­bi­lie wei­ter in den Vor­der­grund gerückt. Denn bis zu 50 Pro­zent der gesam­ten Kli­ma­gas-Emis­sio­nen von Gebäu­den ent­ste­hen bei der Her­stel­lung der Bau­pro­dukte und beim Bau­pro­zess, wei­tere 10 Pro­zent beim Rück­bau von Gebäu­den. Auch unab­hän­gig von Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­run­gen wer­den bereits jetzt im Rah­men des ESG-Reportings soge­nannte Öko­bi­lan­zen (eng­lisch: Life Cycle Assess­ment, LCA) gewünscht. Auf­grund des hohen Anteils an den CO2-Emis­sio­nen dürf­ten Öko­bi­lan­zen in weni­gen Jah­ren sicher auch vom Gesetz­ge­ber für Neu­bau­pro­jekte ver­langt wer­den (Ener­gie-Emis­sio­nen-Mas­sen­strom­bi­lanz).

In den Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­run­gen von DGNB, LEED oder BREEAM gehö­ren Öko­bi­lan­zen seit vie­len Jah­ren zum Stan­dard. Wer ein Gebäu­de­zer­ti­fi­kat hat, weiß also bereits heute, wie­viel kli­ma­schäd­li­che Gase sein Gebäude emit­tiert. In der Öko­bi­lanz wird der CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des ermittelt.

Dabei wird unter­schie­den zwischen

  • den Aus­wir­kun­gen des Ener­gie­ver­brau­ches zur Gebäu­de­kon­di­tio­nie­rung – also für Hei­zen, Küh­len und Beleuchtung,
  • dem Ener­gie­ver­brauchs durch die Nut­zung, hierzu zählt vor allem die Intra­lo­gis­tik, die einen erheb­lich grö­ße­ren Bei­trag leis­ten kann als der Gebäudebetrieb
  • und den Emis­sio­nen, die bei der Her­stel­lung des Gebäu­des bzw. der ver­wen­de­ten Bau­stoffe ent­stan­den sind.

Hier­für ste­hen Daten­ban­ken zur Ver­fü­gung, in denen die CO2-Äqui­va­lente für die meis­ten ver­wen­de­ten Bau­stoffe hin­ter­legt sind. Die pro­dukt­spe­zi­fi­schen CO2-Emis­sio­nen wer­den wie­derum im Rah­men von Öko­lo­gi­schen Pro­dukt­de­kla­ra­tio­nen (EPD) ermittelt.

Ist die Instal­la­tion einer PV-Anlage bereits fest ein­ge­plant und kann/soll der Ver­brauch der erzeug­ten Elek­tro­en­er­gie vor­ran­gig vor einer Netz­ein­spei­sung im Gebäude erfol­gen, wird ein Kli­ma­schutz-Fahr­plan erstellt. Mit dem Kli­ma­schutz­fahr­plan bzw. der vor­her­ge­hen­den Ana­lyse kann ermit­telt wer­den, ob die erzeugte rege­ne­ra­tive Ener­gie, die als CO2-Senke wirkt, aus­reicht, um den Gebäu­de­be­trieb kli­ma­neu­tral zu stellen.

Dar­über hin­aus vor­han­dene Ener­gie, die ins Netz ein­ge­speist wird, dient zur Neu­tra­li­sie­rung der Emis­sio­nen aus den Bau­pro­duk­ten („Graue Ener­gie“), sodass nach eini­gen Jah­ren das gesamte Gebäude kli­ma­neu­tral wird.

Die DGNB hat im Rah­men der letz­ten Aktua­li­sie­rung des Zer­ti­fi­zie­rungs­sys­tems (Ver­sion 2018 9.Auflage) ein Klima+ Paket inte­griert. Dies ist auch für bereits zur Zer­ti­fi­zie­rung ange­mel­dete und in Rea­li­sie­rung befind­li­che Pro­jekte anwend­bar und bie­tet eine kos­ten­freie Über­prü­fung von Kli­ma­schutz­fahr­plä­nen an. Werk­zeuge zur Erstel­lung eines sol­chen Kli­ma­schutz­fahr­plans stellt die DGNB auf ihrer Web­site unter www.dgnb.de/toolbox kos­ten­frei zur Verfügung.

Wei­ter­hin gibt es zusätz­li­che Bonus-Punkte für den Kli­ma­schutz­fahr­plan im Rah­men der Gebäu­de­zer­ti­fi­zie­rung, sodass hier ein Bewer­tungs­plus von 2–3 Pro­zent erreicht wer­den kann. Ein wich­ti­ger Bei­trag ins­be­son­dere für die Pro­jekte, die ein Pla­tin-Zer­ti­fi­kat zum Ziel haben.

Autorin: Doreen Kru­schina, Pla­nung + Baumanagement

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar ESG

Envi­ron­men­tal Social Gover­nance (ESG) – Über­blick über die Regulatorik

Environmental Social Governance (ESG) – Überblick über die Regulatorik

Auch in der Logis­tik­im­mo­bi­li­en­bran­che ist „ESG“ (bestehend aus Envi­ron­men­tal – Social and Gover­nance) das Schlag­wort der Stunde. Selbst wenn die Regu­la­to­rik teil­weise nicht mehr ganz neu ist, ent­wi­ckelt sie sich dyna­misch und stellt die Betrof­fe­nen vor neue Her­aus­for­de­run­gen. Im Fol­gen­den soll ein knap­per Über­blick gege­ben werden.

Ursprung und Entwicklung

Als Aus­gangs­punkt der ESG–Regelungsinitiativen wird häu­fig das Pari­ser Kli­ma­ab­kom­men von 2015 genannt, in des­sen Rah­men ver­schie­dene Ziele und Maß­nah­men zum Kli­ma­schutz ver­ab­schie­det wur­den, ins­be­son­dere die Begren­zung des glo­ba­len Tem­pe­ra­tur­an­stiegs auf 1,5 Grad. Aber auch schon zuvor wur­den auf inter­na­tio­na­ler Ebene Nach­hal­tig­keits­ziele for­mu­liert, wie etwa in der Agenda 2030 der Ver­ein­ten Natio­nen, dort u.a. bezahl­bare und sau­bere Ener­gie, nachhaltige/r Kon­sum & Pro­duk­tion und Maß­nah­men zum Klimaschutz.

Als inte­gra­len Bestand­teil der Stra­te­gie zur Umset­zung der Agenda 2030 der UN stellte die EU-Kom­mis­sion 2019 den Euro­pean Green Deal vor. Er beinhal­tet ver­schie­dene Maß­nah­men, um das Ziel einer Redu­zie­rung der CO2 Emis­sio­nen bis 2030 um min­des­tens 55 % gegen­über 1990 zu erfül­len. Als Akti­ons­be­rei­che iden­ti­fi­ziert die Kom­mis­sion dabei unter ande­rem das ener­gie- und res­sour­cen­scho­nende Bauen und Reno­vie­ren sowie eine raschere Umstel­lung auf eine nach­hal­tige und intel­li­gente Mobilität.

Mit dem erst­mals 2018 ver­öf­fent­lich­ten Akti­ons­plan Finan­zie­rung nach­hal­ti­gen Wachs­tums spricht die EU-Kom­mis­sion dem Finanz­sys­tem eine Schlüs­sel­rolle für eine umwelt­ver­träg­li­chere und nach­hal­ti­gere Wirt­schaft zu. Sie stellt eine Agenda aus Maß­nah­men auf, die ins­be­son­dere dar­auf abzie­len, die Kapi­tal­flüsse auf nach­hal­tige Inves­ti­tio­nen umzu­len­ken und finan­zi­elle Risi­ken, die sich aus dem Kli­ma­wan­del oder sozia­len Pro­ble­men erge­ben, zu bewältigen.

Diese und wei­tere Initia­ti­ven haben inzwi­schen eine kom­plexe und hete­ro­gene Regu­la­to­rik her­vor­ge­bracht. Ihre Rechts­quel­len fin­den sich auf inter­na­tio­na­ler und euro­päi­scher, in Deutsch­land zusätz­lich auch auf bundes‑, lan­des- und kom­mu­na­ler Ebene. In ihren Rechts­wir­kun­gen rei­chen die Gestal­tun­gen von Umwelt­stan­dards im Kleid klas­si­scher Ver- und Gebote gesetz­li­chen Ursprungs bis zu – aus recht­li­cher Sicht – rein frei­wil­lig zu befol­gen­den pri­va­ten Stan­dards, wie etwa den schon seit län­ge­rer Zeit bekann­ten Gebäude-Zer­ti­fi­zie­rungs­sys­te­men DGNB, LEED oder BREAM.

Aus­ge­wählte Berei­che der ESG-Regulatorik

Cor­po­rate Sus­taina­bi­lity Reporting

Der euro­päi­sche Gesetz­ge­ber legt einen Schwer­punkt sei­ner Maß­nah­men auf Offen­le­gungs-pflich­ten und die Schaf­fung von Transparenz.

So wurde 2014 die soge­nannte CSR (Cor­po­rate Social Respon­si­bi­lity) Richt­li­nie in Kraft gesetzt, wonach zunächst „große Unter­neh­men von öffent­li­chem Inter­esse“ in ihre Bericht­erstat­tung neben finan­zi­el­len auch nicht-finan­zi­elle Anga­ben, wie etwa zu Umwelt‑, Sozial- und Arbeit­neh­mer­belan­gen, ein­be­zie­hen muss­ten. Durch die auf­ge­wer­tete Berich­ter-stat­tung wird die Ver­ant­wor­tung von Unter­neh­men refle­xiv gesteu­ert: sie sol­len sich auf­grund der erhöh­ten gesell­schaft­li­chen Auf­merk­sam­keit ver­an­lasst sehen, Maß­nah­men im Sozial- und Umwelt­be­reich zu ergreifen.

Mit Umset­zung der neuen Cor­po­rate Sus­taina­bi­lity Report­ing Direc­tive (CSRD) wird u.a. der Kreis der bericht-pflich­ti­gen Unter­neh­men erheb­lich erwei­tert: ab 2026 gilt die Berichts­pflicht für das Geschäfts-jahr 2025 für alle „gro­ßen Unter­neh­men“ wenn zwei der fol­gen­den Merk­male über­schrit­ten wer­den: Bilanz­summe über EUR 20 Mio., Umsatz­er­löse über EUR 40 Mio., mehr als 250 Mit-arbei­ter. Eine wei­tere schritt­weise Erwei­te­rung des Adres­sa­ten­krei­ses ist bereits angelegt.

Taxo­no­mie

Eine Taxo­no­mie ist zunächst nur ein ein­heit­li­ches Ver­fah­ren, um Objekte nach bestimm­ten Kri­te­rien zu klas­si­fi­zie­ren, also in Kate­go­rien ein­zu­tei­len. In die­sem Sinn nor­miert die 2020 in Kraft getre­tene EU-Taxo­no­mie-Ver­ord­nung ein Klas­si­fi­zie­rungs­sys­tem für Wirt­schafts­tä­tig­kei­ten. Es soll damit Anle­gern Infor­ma­ti­ons­hilfe dar­über gege­ben wer­den, mit wel­chen Inves­ti­tio­nen Wirt­schafts­tä­tig­kei­ten finan­ziert wer­den, die öko­lo­gisch nach­hal­tig sind. Um diese bestim­men zu kön­nen, legt die Taxo­no­mie-Ver­ord­nung selbst Kri­te­rien fest (wesent­li­cher Bei­trag zu bestimm­ten Umwelt­zie­len, keine erheb­li­che Beein­träch­ti­gung eines Umwelt­ziels, Ein­hal­tung eines wei­ter kon­kre­ti­sier­ten Min­dest­schut­zes), nimmt aber auch Bezug auf dele­gierte Rechts-akte, die lau­fend wei­ter ergänzt werden.

Ihre Wir­kung ent­fal­tet die Taxo­no­mie-Ver­ord­nung eben­falls über die Schaf­fung von Trans­pa­renz im Wege von Offen­le­gungs­pflich­ten: Unter­neh­men, die nach der CSRD (s.o.) ver­pflich­tet sind, nicht­fi­nan­zi­elle Anga­ben zu ver­öf­fent­li­chen, müs­sen in diese Erklä­rung auch Anga­ben über die nach den Kri­te­rien der Taxo­no­mie-Ver­ord­nung bestimmte öko­lo­gi­sche Nach­hal­tig­keit ihrer Wirt­schafts­tä­tig­keit auf­neh­men. Durch den Ver­weis auf die CSRD nimmt die Taxo­no­mie-Ver­ord­nung an der anste­hen­den – erheb­li­chen (geschätzt um das ca. 30-fache) – Aus­wei­tung des Adres­sa­ten­krei­ses teil, so dass die Taxo­no­mie nicht mehr nur die Finanz­wirt­schaft, son­dern immer mehr auch die Real­wirt­schaft, also auch die Immo­bi­lien- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­bran­che betrifft.

Offen­le­gung

Mit der seit 2021 gel­ten­den SFDR (Sus­tainable Finance Dis­clo­sure Regu­la­tion, Ver­ord­nung über nach­hal­tig­keits­be­zo­gene Offen­le­gungs­pflich­ten im Finanz­sek­tor oder schlicht Offen­le­gungs­ver­ord­nung) wer­den Finanz­markt­teil­neh­mer und Finanz­be­ra­ter zu vor­ver­trag­li­chen Infor­ma­tio­nen und lau­fen­den Offen­le­gun­gen gegen­über End­an­le­gern ver­pflich­tet. So sol­len Infor­ma­ti­ons­asym­me­trien im Hin­blick auf die Ein­be­zie­hung von Nach­hal­tig­keits­ri­si­ken, die Berück­sich­ti­gung nach­tei­li­ger Nach­hal­tig­keits­aus­wir­kun­gen, die Bewer­bung öko­lo­gi­scher oder sozia­ler Merk­male sowie im Hin­blick auf nach­hal­tige Inves­ti­tio­nen abge­baut wer­den. Nach­hal­ti­ges Inves­tie­ren soll trans­pa­ren­ter und ein­fa­cher gestal­tet wer­den. Hierzu regelt die Ver­ord­nung sowohl unter­neh­mens- als auch pro­dukt­be­zo­gene Pflich­ten. Wäh­rend bestimmte Offen­le­gungs­pflich­ten für alle von der Ver­ord­nung erfass­ten Finanz­pro­dukte gel­ten, stei­gert sich ihr Umfang für bestimmte nach­hal­tige Finanz­pro­dukte, ins­be­son­dere sog. ESG-Stra­te­gie­pro­dukte („Art.-8-Fonds“) oder sog. Impact-Pro­dukte („Art.-9-Fonds“). Diese Unter­tei­lung ermög­licht es Inves­to­ren, anhand bestimm­ter Kri­te­rien die Nach­hal­tig­keit von Finanz­pro­duk­ten wie Immo­bi­li­en­fonds zu beur­tei­len und hat dem­entspre­chend in der jün­ge­ren Ver­gan­gen­heit für den Immo­bi­li­en­in­vest­ment­markt, ein­ge­schlos­sen die Asset­klasse Logis­tik­im­mo­bi­lien, signi­fi­kant an Rele­vanz gewonnen.

Soziale Nach­hal­tig­keit (u.a. am Bei­spiel von Lieferketten)

Neben den öko­lo­gi­schen Ziel­set­zun­gen der ESG-Regu­la­to­rik rückt die Soziale Nach­hal­tig­keit – das „S“ in „ESG“ – zuletzt immer wei­ter in den Fokus der Immo­bi­li­en­wirt­schaft. Eine eigen­stän­dige Taxo­no­mie exis­tiert für soziale Fra­gen aktu­ell (noch) nicht. Die „EU Plat­form on Sus­tainable Finance“ hat im Februar 2022 einen Abschluss­be­richt zur „Sozi­al­ta­xo­no­mie“ ver­öf­fent­licht, der als Grund­lage für die Eta­blie­rung recht­li­cher Vor­ga­ben die­nen soll. Als Ziele wer­den darin men­schen­wür­dige Arbeits­be­din­gun­gen, ange­mes­sene Lebens­stan­dards und Wohl­erge­hen der End­ver­brau­cher sowie eine inte­gra­tive und nach­hal­tige Gesell­schaft genannt. Viele Markt­teil­neh­mer set­zen diese Ziele auch ohne gesetz­li­che Vor­ga­ben bereits pro­ak­tiv um. Neu­bau­pro­jekte im Logis­tik­be­reich zeich­nen sich teil­weise auch heute schon durch gestei­gerte Ansprü­che an das Arbeits­um­feld etwa im Hin­blick auf Raum- und Luft­qua­li­tät sowie Erho­lungs- und Sport­flä­chen aus. Neben den zum Teil ver­bind­li­chen Vor­ga­ben an eine Immo­bi­lie in öko­lo­gi­scher Hin­sicht, stellt ein auf soziale Nach­hal­tig­keit aus­ge­rich­te­tes Gebäu­de­kon­zept ein Dif­fe­ren­zie­rungs­merk­mal dar, das die wirt­schaft­li­che Attrak­ti­vi­tät einer Immo­bi­lie für Inves­to­ren und Anle­ger steigert.

Ein Teil der im Zusam­men­hang mit Sozia­ler Nach­hal­tig­keit (und teil­weise auch Aspekte der Gover­nance – des „G“) ver­folg­ten Ziele wurde im Lie­fer­ket­ten­sorg­falts­pflicht­ge­set­zes (LkSG) bereits gesetz­lich gere­gelt. Das LkSG zielt auf die Stär­kung von Men­schen­rech­ten und Umwelt­schutz in glo­ba­len Lie­fer­ket­ten ab. Ins­be­son­dere sol­len Kin­der­ar­beit, Zwangs­ar­beit, Dis­kri­mi­nie­rung, Miss­ach­tung des Arbeits­schut­zes und man­geln­den Sicher­heits­stan­dards ent­lang der Lie­fer­kette bekämpft wer­den. Der Begriff der „Lie­fer­kette“ umfasst alle Pro­duk­ti­ons­schritte im In- und Aus­land bis zur Lie­fe­rung an den End­kun­den. Hierzu ent­hält das Gesetz umfang­rei­che Sorg­falts­pflich­ten in Bezug auf die Eta­blie­rung eines Risi­ko­ma­nage­ments, Prä­ven­ti­ons- und Abhil­fe­maß­nah­men sowie eine Doku­men­ta­ti­ons- und jähr­li­che Berichts­er­stat­tungs­pflicht. Betrof­fen von dem LkSG sind alle Unter­neh­men, die ihre Haupt­ver­wal­tung, ihre Haupt­nie­der­las­sung, ihren Ver­wal­tungs­sitz oder ihren sat­zungs­mä­ßi­gen Sitz im Inland haben und min­des­tens 3.000 Arbeit­neh­mer im Inland beschäf­ti­gen. Eine Aus­wei­tung und Ver­schär­fung des Anwen­dungs­be­reichs des LkSG wird die Umset­zung der Lie­fer­ket­ten­richt­li­nie der Euro­päi­sche Kom­mis­sion (Cor­po­rate Sus­taina­bi­lity Due Dili­gence Direc­tive – CSDDD) zur Folge haben.

Pri­vate Stan­dards, ins­be­son­dere CRREM-Tool

Neben gesetz­li­chen Vor­ga­ben auf euro­päi­scher und natio­na­ler Ebene, las­sen sich auch pri­vate Stan­dards zur ESG-Regu­la­to­rik im wei­te­ren Sinn zäh­len. Erheb­lich an Bedeu­tung gewon­nen hat etwa das CRREM (Car­bon Risk Real Estate Monitor)-Tool. Es will dem Man­gel abhel­fen, dass die ESG-Regu­la­to­rik über­wie­gend den Pri­mär­ener­gie­be­darf in den Fokus rückt statt die CO2-Emis­sio­nen. Hierzu stellt das Tool immo­bi­li­en­spe­zi­fi­sche Dekar­bo­ni­sie­rungs­ziel­pfade dar. Der Anwen­der macht im Hin­blick auf eine Immo­bi­lie Anga­ben u.a. zu den Arten der Ener­gie­trä­ger, den jewei­li­gen Ener­gie­ver­bräu­chen und der Berück­sich­ti­gung von Emis­si­ons­fak­to­ren und erneu­er­ba­ren Ener­gien. Dar­auf basie­rend pro­gnos­ti­ziert das Tool den CO2-Aus­stoß und zeigt an, wel­che damit ver­bun­de­nen Kos­ten und wann ein Ver­las­sen des Ziel­pfads („stran­ding“) dro­hen. Die Bedeu­tung des CRREM-Tools resul­tiert ins­be­son­dere dar­aus, dass die BaFin die Ver­pro­bung des Merk­mals der CO2-Inten­si­tät bei Fonds gem. Art. 8 und Art. 9 der Offen­le­gungs­ver­ord­nung (s.o.) der­zeit fak­tisch nur mit­tels die­ses Tools zulässt. Aktu­ell wird es bereits von vie­len Immo­bi­li­en­fonds als Maß­stab für die Errei­chung der eige­nen ESG-Ziele eingesetzt.

Aus­blick:

Die ESG-Regu­la­to­rik hat bereits einen erheb­li­chen Umfang sowie große Rele­vanz in der Unter­neh­mens­pra­xis erreicht. Ihr eine anhal­tend dyna­mi­sche Zunahme sowohl in Quan­ti­tät wie Inten­si­tät vor­her­zu­sa­gen, scheint wenig gewagt. Ebenso klar ist, dass die Berück­sich­ti­gung von Nach­hal­tig­keits­kri­te­rien für Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dun­gen und damit auch für die Pro­jekt­ent­wick­lung wei­ter stei­gen wird. Ohne Zwei­fel wird dies auch die Logis­tik­im­mo­bi­li­en­bran­che prägen.

Autoren: Dr. Gösta Chris­tian Makow­ski, LL.M., Rechts­an­walt, Anna-Lena Died­rich, Rechts­an­wäl­tin, GSK Stockmann.

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar DGNB

Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung für Logis­tik­im­mo­bi­lien im Rah­men der neuen EU-Taxo­no­mie: Eine Min­de­rung von Stranded-Asset-Risiken

halle

Vor dem Hin­ter­grund der nach­hal­ti­gen Ent­wick­lung und des wach­sen­den Bewusst­seins für Umwelt­be­lange hat die Euro­päi­sche Union (EU) wich­tige Schritte zur För­de­rung nach­hal­ti­ger Finan­zie­run­gen und Inves­ti­tio­nen unter­nom­men. Die EU-Taxo­no­mie-Ver­ord­nung, hat Dis­kus­sio­nen über die Rele­vanz von Zer­ti­fi­zie­run­gen, wie sie von der Deut­schen Gesell­schaft für Nach­hal­ti­ges Bauen (DGNB) ange­bo­ten wer­den, für Neu­bau­ten von Logis­tik­im­mo­bi­lien aus­ge­löst. In die­sem Bei­trag wird unter­sucht, ob die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung im Kon­text der EU-Taxo­no­mie wei­ter­hin sinn­voll ist, ins­be­son­dere im Hin­blick auf die Befürch­tun­gen gro­ßer Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer hin­sicht­lich gestran­de­ter Ver­mö­gens­werte, der soge­nann­ten Stran­ded Assets.

Die EU-Taxo­no­mie-Ver­ord­nung und nach­hal­tige Finanzen

Die EU-Taxo­no­mie-Ver­ord­nung, die ab 2022 anzu­wen­den ist, zielt dar­auf ab, einen gemein­sa­men Rah­men zur Klas­si­fi­zie­rung wirt­schaft­li­cher Akti­vi­tä­ten auf der Grund­lage ihrer öko­lo­gi­schen Nach­hal­tig­keit zu schaf­fen. Die Ver­ord­nung ent­hält Kri­te­rien, anhand derer fest­ge­stellt wer­den kann, ob eine Tätig­keit einen wesent­li­chen Bei­trag zu Umwelt­zie­len leis­tet, ein­schließ­lich Kli­ma­schutz und Anpas­sung an den Kli­ma­wan­del, Kreis­lauf­wirt­schaft, Ver­mei­dung von Umwelt­ver­schmut­zung und mehr. Die­ser Rah­men soll Inves­to­ren, Unter­neh­men und poli­ti­schen Ent­schei­dungs­trä­gern dabei hel­fen, fun­dierte Ent­schei­dun­gen zu tref­fen, die mit der Nach­hal­tig­keits­stra­te­gie der EU übereinstimmt.

Die Rolle der DGNB-Zertifizierung

Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung ist seit lan­gem als seriö­ser Stan­dard für die Bewer­tung der Nach­hal­tig­keit von Gebäu­den und Immo­bi­li­en­pro­jek­ten aner­kannt. Sie bewer­tet ver­schie­dene Aspekte der öko­lo­gi­schen, wirt­schaft­li­chen und sozia­len Leis­tung eines Gebäu­des, von der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und dem Mate­ri­al­ver­brauch bis hin zum Innen­raum­kom­fort und den öko­lo­gi­schen Aus­wir­kun­gen. Da Logis­tik­im­mo­bi­lien eine ent­schei­dende Rolle in den Lie­fer­ket­ten und dem Trans­port spie­len, sind ihre Aus­wir­kun­gen auf die Umwelt erheb­lich. Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung bie­tet eine umfas­sende Mög­lich­keit, die Nach­hal­tig­keit von Logis­tik­im­mo­bi­lien zu bewer­ten und zu verbessern.

Der Umgang mit dem Pro­blem der Stran­ded Assets

Große Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer, ins­be­son­dere sol­che mit umfang­rei­chen Port­fo­lios, haben ihre Besorg­nis über Stran­ded Assets geäu­ßert – Immo­bi­lien, die auf­grund von sich ändern­den Vor­schrif­ten, Markt­prä­fe­ren­zen oder einem ver­än­der­ten Umwelt­be­wusst­sein an Wert ver­lie­ren könn­ten. Die EU-Taxo­no­mie hat das Poten­zial, die Ent­schei­dun­gen von Inves­to­ren und die Bewer­tung von Immo­bi­lien zu beein­flus­sen, indem sie Ver­mö­gens­werte her­vor­hebt, die mit nach­hal­ti­gen Akti­vi­tä­ten in Ein­klang ste­hen. Neu errich­tete Logis­tik­im­mo­bi­lien, die diese Kri­te­rien nicht erfül­len, könn­ten mit einer gerin­ge­ren Nach­frage und nied­ri­ge­ren Bewer­tun­gen kon­fron­tiert wer­den und so zu Stran­ded Assets werden.

Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung als Stra­te­gie zur Risikominderung

In die­sem Zusam­men­hang bie­tet sich die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung als stra­te­gi­sches Instru­ment zur Risi­ko­min­de­rung für Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer an. Durch die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung ihrer Logis­tik­im­mo­bi­lien kön­nen die Eigen­tü­mer ihr Enga­ge­ment für Nach­hal­tig­keit demons­trie­ren und ihre Anla­gen an den Zie­len der EU-Taxo­no­mie aus­rich­ten. Die­ser pro­ak­tive Ansatz kann hel­fen, umwelt­be­wusste Mie­ter, Inves­to­ren und Part­ner zu hal­ten und anzu­zie­hen. Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung kann auch die lang­fris­tige Markt­fä­hig­keit von Immo­bi­lien ver­bes­sern und das Risiko von Stran­ded Assets mini­mie­ren, indem sie diese als nach­hal­tig und an den regu­la­to­ri­schen Anfor­de­run­gen und Markt­trends aus­ge­rich­tet positionieren.

Kom­ple­men­ta­ri­tät von DGNB und EU-Taxonomie

Es ist wich­tig, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung und die EU-Taxo­no­mie sich nicht gegen­sei­tig aus­schlie­ßen, son­dern sich viel­mehr ergän­zen. Wäh­rend die EU-Taxo­no­mie einen stan­dar­di­sier­ten Rah­men für die Bewer­tung der öko­lo­gi­schen Nach­hal­tig­keit bie­tet, bie­tet die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung eine ganz­heit­li­chere Bewer­tung, die nicht nur Umwelt­aspekte, son­dern auch wirt­schaft­li­che und soziale Dimen­sio­nen berück­sich­tigt. Daher kann die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung eine umfas­sen­dere Dar­stel­lung der Gesamt­nach­hal­tig­keit von Logis­tik­im­mo­bi­lien lie­fern, was beson­ders für große Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer wert­voll sein kann, die sich in einem wett­be­werbs­in­ten­si­ven Markt abhe­ben wollen.

Schluss­fol­ge­rung

Zusam­men­fas­send lässt sich sagen, dass die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung auch im Zeit­al­ter der EU-Taxo­no­mie lohnt, ins­be­son­dere für neu zu errich­tende Logis­tik­im­mo­bi­lien. Die EU-Taxo­no­mie-Ver­ord­nung unter­streicht die Dring­lich­keit, wirt­schaft­li­che Akti­vi­tä­ten mit öko­lo­gi­schen Zie­len in Ein­klang zu brin­gen, und erhöht damit die Bedeu­tung von Nach­hal­tig­keits­zer­ti­fi­zie­run­gen. Die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung bie­tet einen gut eta­blier­ten Mecha­nis­mus zur Bewer­tung und Ver­bes­se­rung der Nach­hal­tig­keit von Logis­tik­im­mo­bi­lien und trägt damit den Beden­ken gro­ßer Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer hin­sicht­lich gestran­de­ter Ver­mö­gens­werte Rech­nung. Durch die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung kön­nen die Eigen­tü­mer pro­ak­tiv die Risi­ken einer Abwer­tung und eines Nach­fra­ge­rück­gangs min­dern und gleich­zei­tig zu einer nach­hal­ti­ge­ren bau­li­chen Umwelt bei­tra­gen. Ange­sichts der sich ent­wi­ckeln­den Vor­schrif­ten und des wach­sen­den Inter­es­ses von Inves­to­ren an nach­hal­ti­gen Finan­zie­run­gen ist die DGNB-Zer­ti­fi­zie­rung eine umsich­tige Inves­ti­tion in die künf­tige Wider­stands­fä­hig­keit und Markt­fä­hig­keit von Logistikimmobilienportfolios.

Autor: Nils Dör­ping­haus, dör­ping­haus divi­sek und partner

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar Unter­bro­chene Lieferketten

Zwi­schen Deindus­tria­li­sie­rung und Reshoring
Ver­än­derte Stand­ort­mus­ter auf­grund tur­bu­len­ter Zeiten

Karte

Das Jahr 2022 ist für die glo­ba­li­sierte Welt und damit ins­be­son­dere dem Wirt­schafts­stand­ort Deutsch­land ein Jahr der Extreme. Zu Beginn des Jah­res stan­den noch die geris­sene Lie­fer­ket­ten in Fern­ost im Fokus und ein mög­li­ches Re- oder Near­sho­ring-Sze­na­rio von ehe­mals nach Asien aus­ge­la­ger­ten Betrie­ben wurde breit the­ma­ti­siert. Ledig­lich ein hal­bes Jahr spä­ter wird in der Bericht­erstat­tung eine mög­li­che Deindus­tria­li­sie­rung der hei­mi­schen Wirt­schaft auf­grund der gras­sie­ren­den Ener­gie­preis­ent­wick­lung durch den rus­si­schen Angriffs­krieg auf die Ukraine und in der Folge auch auf unsere Ener­gie­ver­sor­gung in Spiel gebracht. Beide Ent­wick­lun­gen sind mög­li­che Sze­na­rien und wer­den weder ganz noch gar nicht Nie­der­schlag in der wei­te­ren Ent­wick­lung fin­den. Im Fol­gen­den wird ledig­lich das Ver­tei­lungs­po­ten­zial für Re- und Near­sho­ring in Deutsch­land und Europa in der einen Spiel­art bei­der Sze­na­rien skizziert.

Es war die Pan­de­mie, die die Fra­gi­li­tät der Ver­sor­gungs­ket­ten zum ers­ten Mal für alle sicht­bar gemacht hat. Doch der rus­si­sche Angriffs­krieg gegen die Ukraine und seine Fol­ge­er­schei­nun­gen sind weit­aus gra­vie­ren­der. Sie ver­schär­fen das Pro­blem der Unter­bre­chung von Lie­fer­ket­ten dra­ma­tisch. Die Lie­fer­ket­ten sind nicht so wider­stands­fä­hig, wie man in einer glo­ba­li­sier­ten Welt ange­nom­men hat. Als wäre dies nicht bereits genug, füh­ren die geo­po­li­ti­schen Span­nun­gen um Tai­wan aber­mals vor Augen, dass die Werk­bank der Welt nicht mehr so sta­bil ist, wie einst ange­nom­men. Letzt­lich muss fest­ge­stellt wer­den, dass die Glo­ba­li­sie­rung, so wie wir sie seit Deka­den ken­nen, sich nicht ein­fach fort­set­zen wird. Sie erfährt eine Neu­aus­rich­tung, die auch Aus­wir­kun­gen auf den Logis­tik­flä­chen­be­darf haben wird.

Ist die Glo­ba­li­sie­rung bereit für einen Neu­an­fang? New­s­ho­ring-Poten­ziale in Europa

Die Pan­de­mie hat eine Debatte dar­über aus­ge­löst, dass Pro­duk­ti­ons­li­nien und Lie­fer­ket­ten ver­kürzt, dif­fe­ren­ziert und ten­den­zi­ell wie­der näher an die Ver­brau­cher in Europa aus­ge­rich­tet wer­den müssen.

Das würde einen Para­dig­men­wech­sel bedeu­ten. Die Pan­de­mie allein wäre nicht Grund genug gewe­sen. Schließ­lich gab es gute Gründe, die Pro­duk­tion nach China oder in andere asia­ti­sche Märkte zu ver­la­gern. Die von der Pan­de­mie gebeu­tel­ten Unter­neh­men hat­ten gehofft, dass sich die Dinge mit­tel­fris­tig nor­ma­li­sie­ren wür­den. Eine Rück­ver­la­ge­rung der Pro­duk­tion und die Inkauf­nahme von Gewinn­ein­bu­ßen erschie­nen unrealistisch.

Doch die in immer kür­ze­ren Abstän­den auf­tre­ten­den und gra­vie­ren­der wer­den­den Kri­sen haben dafür gesorgt, dass die Her­stel­ler ihren Kurs über­den­ken. Auto­no­mie und Sicher­heit haben für sie jetzt eine höhere Prio­ri­tät. In der Pro­duk­tion hat dies zu einem “China-plus-eins”-Ansatz geführt. Dabei wird ein chi­ne­si­scher Pro­duk­ti­ons­stand­ort durch einen oder meh­rere alter­na­tive Stand­orte ergänzt. Diese kön­nen in ande­ren asia­ti­schen Län­dern wie Malay­sia oder Viet­nam ange­sie­delt sein. Der “plus-eins”-Standort könnte aber auch in Europa lie­gen. Auch wenn es noch Ein­zel­fälle sind, die Zahl der Bei­spiele nimmt zu. Die Art der Ver­la­ge­rung oder Auf­bau an zusätz­li­chen Logis­tik­flä­chen kann vari­ie­ren und wer­den unter dem Sam­mel­be­griff „New­s­ho­ring“ sub­su­miert. Dar­un­ter fallen:

  • Re-/Ne­ar­sho­ring: Die Ver­kür­zung der Lie­fer­ket­ten kann sich in einer erhöh­ten Nach­frage nach Indus­trie­flä­chen und auf­grund vor- und nach­ge­la­ger­ter Pro­zesse auch nach Logis­tik­flä­chen nie­der­schla­gen. Teil­weise ist auch mit einer zusätz­li­chen Nach­frage in den Kern­märk­ten der klas­si­schen “Blue Banana”-Industrieregionen wie Deutsch­land, Frank­reich und Groß­bri­tan­nien zu rech­nen. Also Län­der, die frü­her vor allem aus­ge­la­gert haben und nun die Pro­duk­tion zurück­ho­len (Re-Sho­ring). Auf­grund der hohen Preis­struk­tu­ren (Löhne, Ener­gie) in die­sen Län­dern sowie ande­rer Facet­ten wird eine Rück­ver­la­ge­rung in güns­ti­gere Märkte, vor allem in Ost­eu­ropa, aber auch in Nach­bar­län­der (z. B. Tür­kei) eben­falls eine häu­fige Option sein (Near­sho­ring).
  • Lager­be­darf in der Pro­duk­tion (Just-in-case-Lager­hal­tung): Bis vor kur­zem galt vor allem in der Auto­mo­bil­in­dus­trie die Maxime der Just-in-time-Pro­duk­tion und der Redu­zie­rung der Lager­hal­tung auf das abso­lute Mini­mum. Das hat sich in der Pan­de­mie, aber auch im Ukraine-Krieg gerächt. Jetzt ste­hen die Pro­duk­ti­ons­bän­der immer öfter still. Damit sich das nicht wie­der­holt, den­ken immer mehr Unter­neh­men um und bauen red­un­dante Lie­fer­ket­ten auf. Auch die Reak­ti­vie­rung der Lager­hal­tung steht auf der Tages­ord­nung. Denn Pro­duk­ti­ons­still­stand ist kos­ten­in­ten­si­ver als Lagerhaltung.
  • Kon­sum und Bevöl­ke­rungs­an­ge­bot: Leere Regale in Super­märk­ten waren für die meis­ten Men­schen in West­eu­ropa ein Novum. Der Brexit und vor allem die Pan­de­mie haben die Sys­tem­re­le­vanz der Logis­tik deut­lich gemacht. Dazu gehört eine erhöhte Lager­hal­tung. Dies gilt jedoch nicht nur für die kon­sum­ori­en­tierte Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung, son­dern auch für die Kata­stro­phen­vor­sorge. Stra­te­gi­sche Vor­räte an Medi­ka­men­ten, Lebens­mit­teln und ver­gleich­ba­ren Gütern waren schnell auf­ge­braucht, wenn sie über­haupt noch vor­han­den waren. Hier gilt es gegen­zu­steu­ern und stra­te­gi­sche Reser­ven zu bil­den. Hier­für wer­den Lager­flä­chen benötigt.
  • E‑Commerce: Die Pan­de­mie hat sich als Boos­ter für das ver­än­derte Kon­sum­ver­hal­ten ent­wi­ckelt und das Bestell­vo­lu­men im Inter­net enorm gestei­gert. Hier­für wur­den mas­sive Logis­tik­flä­chen benö­tigt und auch neu geschaf­fen. Kurz vor Aus­bruch des Ukraine-Krie­ges stand die Bevöl­ke­rung kurz davor, die wäh­rend der Pan­de­mie auf­ge­stau­ten Kon­sum­aus­ga­ben zu täti­gen. Die hohe Infla­tion und die unsi­che­ren Aus­sich­ten in Kriegs­zei­ten führ­ten jedoch zu einer Ver­lang­sa­mung der Kon­sum­aus­ga­ben, so dass der­zeit in eini­gen Berei­chen Über­ka­pa­zi­tä­ten zu spü­ren sind. Doch dies ist nur eine Moment­auf­nahme. Im Grunde ist die Sät­ti­gungs­grenze im E‑Commerce noch nicht erreicht. Es gibt noch eine Menge zusätz­li­cher Nachfrage.

Wie geht es nun weiter?

Die der­zei­tige Situa­tion ist eher durch eine abwar­tende Hal­tung gekenn­zeich­net. Es gibt jedoch Anzei­chen dafür, dass aus den genann­ten Grün­den mit­tel­fris­tig mit einer zusätz­li­chen Nach­frage nach Indus­trie- und Logis­tik­flä­chen in Europa zu rech­nen ist. Wie hoch diese Nach­frage sein wird, lässt sich der­zeit kaum valide abschät­zen. Auch sind die stei­gen­den Ener­gie­kos­ten, die geringe Arbeits­kräf­te­ver­füg­bar­keit und die hohen Lohn­kos­ten­ni­veaus gra­vie­rende Aspekte, die die zag­haf­ten Ansätze noch in Frage stel­len könn­ten. Sofern die Aspekte jedoch wei­ter vor­an­schrei­ten, lässt sich model­lie­ren, wo das Poten­zial ver­gleichs­weise hoch oder eher nied­rig ist. Die fol­gende Kar­ten geben Auf­schluss darüber.

Autor: Tobias Kass­ner, Lei­ter Rese­arch und Mit­glied der Geschäfts­lei­tung bei GARBE Indus­trial Real Estate GmbH

Karte

Abbil­dung 1: Euro­pas Res­ho­ring- und Near­sho­ring-Poten­zial auf klein­räu­mi­ger Ebene

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar: Energieautarkie

Strom­ver­sor­gung als Argu­ment gewerb­li­cher Ansiedlung –
Ener­gie­pro­du­zie­rende Logis­tik­im­mo­bi­lien als Chance

Photovoltaik

Die gewerb­li­che Flä­chen­po­li­tik und die damit ver­bun­dene Wirt­schafts­po­li­tik sucht seit jeher attrak­tive Unter­neh­mens­an­sied­lun­gen, um die lokale Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner zu ver­bes­sern und den jewei­li­gen Stand­ort nach­hal­tig zu ent­wi­ckeln. Die wich­tigs­ten Ziele dabei sind:

  • Schaf­fung und Erhal­tung von Arbeitsplätzen

  • Ein­nah­men durch Gewer­be­steuer und damit ver­bun­dene Stei­ge­rung der wirt­schaft­li­chen Leistungsfähigkeit

  • Stär­kung der regio­na­len Wett­be­werbs­fä­hig­keit und För­de­rung der Innovationskraft

  • Ver­bes­se­rung der Infrastruktur

Unter­neh­men, die bei der Errei­chung die­ser Ziele hel­fen, waren und sind hart umkämpft. Doch die Zei­ten, in denen sich inter­es­sierte Unter­neh­men eine „grüne Wiese“ aus­su­chen und zeit­weise sogar den Grund­stücks­preis bestim­men konn­ten, sind längst vor­bei. Vor allem für die­je­ni­gen, die sich seit Jah­ren mit Logis­tik­im­mo­bi­lien beschäf­ti­gen, ist das nichts Neues. Dass die zuneh­mende Flä­chen­knapp­heit dabei aller­dings nicht die allei­nige Ursa­che ist, soll in die­sem Bei­trag dis­ku­tiert wer­den. In Zukunft bestim­men auch andere Fak­to­ren über Erfolg und Miss­erfolg für den „Match“ zwi­schen Kom­mune[1] und ansied­lungs­wil­li­gen (Logistik-)Unternehmen.

Kom­mu­na­ler Fokus der Gewer­be­flä­chen­po­li­tik in drei Phasen

Die Kri­te­rien Arbeits­kräfte und Gewer­be­steuer sind schon lange nicht mehr ein­zi­ger Fokus der Kom­mu­nen, wenn es um die gewerb­li­che Neu­an­sied­lung von Unter­neh­men geht. Wie sich die all­ge­mei­nen Rah­men­be­din­gun­gen und die Gewich­tung bei der kom­mu­na­len Gewer­be­po­li­tik ver­än­dert haben (und ver­mut­lich wei­ter ver­än­dern), ver­an­schau­licht die fol­gende Tabelle anhand von drei Pha­sen[2]:

[1] Dem Autor ist bewusst, dass die Sprei­zung von Kom­mu­nen in Bezug auf die genann­ten Kri­te­rien erheb­lich ist. Der Begriff Kom­mune wird folg­lich im wei­te­ren Text stell­ver­tre­tend für eine durch­schnitt­li­che Kom­mune in Deutsch­land verwendet.
[2] Mit Phase 1 beginnt in etwa der Zeit­punkt der Logis­tik­im­mo­bi­lien-Pro­jekt­ent­wick­lung. Lager­im­mo­bi­lien, die  vor die­ser Phase gebaut wur­den, ent­stan­den sel­ten aus stra­te­gi­schen Anla­ge­mo­ti­ven, son­dern hat­ten pri­mär ope­ra­ti­ven Nut­zen für die Eigennutzer.
Tabelle 1: Kom­mu­nale Gewer­be­flä­chen­po­li­tik in drei Phasen

Grafik Tabelle

Im Fol­gen­den sol­len die ein­zel­nen Pha­sen, ins­be­son­dere mit Bezug auf die Fol­gen für die Logis­tik­im­mo­bi­lien kurz bespro­chen werden.

Phase 1: Arbeits­lo­sig­keit und leere Kas­sen (bis etwa 2010)

Betrach­tet man die Arbeits­markt­si­tua­tion sowie die Gewer­be­steu­er­ein­nah­men im Zeit­ver­lauf (siehe Abbil­dung), so fällt auf, dass der Wunsch der Kom­mu­nen nach Gewer­be­steuer zah­len­den Unter­neh­men mit hohem Arbeits­kräf­te­be­darf in der Ver­gan­gen­heit beson­ders hoch war. Bis zum Jahr 2005 pen­delte die Arbeits­lo­sen­quote im Wes­ten um die 10 Pro­zent und im Osten gar um 20 Pro­zent. Auch die Gewer­be­steu­er­ein­nah­men beweg­ten sich wenig dyna­misch und blie­ben stets unter 30 Mrd.

Abbil­dung 1: Arbeits­lo­sen­quo­ten und Gewer­be­steu­er­ein­nah­men im Zeitverlauf

Grafik

Zwi­schen etwa 2005 und 2010 ging in Deutsch­land die Arbeits­lo­sen­quote deut­lich nach unten. Folg­lich rückte das Thema im wei­te­ren zeit­li­chen Ver­lauf zuneh­mend in den Hin­ter­grund (wenn auch langsam).

Diese Phase bis 2010 kann rück­bli­ckend – aus der Per­spek­tive der Logis­tik­im­mo­bile – als unkom­pli­zier­teste ange­se­hen wer­den. Trotz der immer häu­fi­ger auf­tre­ten­den kom­mu­na­len Kri­tik hin­sicht­lich schlech­ter Flä­chen­ef­fi­zi­enz (in Bezug auf Mitarbeiter*innen/m²) oder Lärm und Dreck war es ver­gleichs­weise ein­fach, an geeig­nete Grund­stü­cke zu kom­men. Zudem war vor allem der Markt der Pro­jekt­ent­wick­ler noch sehr über­schau­bar. Die über­schau­bare Wett­be­werbs­si­tua­tion war gepaart mit einer ver­gleichs­weise üppi­gen Flä­chen­ver­füg­bar­keit. Teil­weise konn­ten noch Ankaufs­preise ver­han­delt wer­den, was aus heu­ti­ger Sicht undenk­bar ist.

Die dama­lige Situa­tion führte aller­dings zu einer Viel­zahl an Logis­tik­im­mo­bi­lien ein­fachs­ter Bau­art. In die­sem Nach­fra­ge­markt konn­ten Ent­wick­ler­in­ter­es­sen vglw. leicht durch­ge­setzt wer­den. Denn zu strenge kom­mu­nale Auf­la­gen konn­ten dazu füh­ren, inter­es­sierte Ansied­ler zu verschrecken.

Phase 2: Flächenknappheit

Ähn­lich dis­rup­tiv wie der Arbeits­markt – wenn­gleich zeit­lich schwe­rer zuzu­ord­nen – ent­wi­ckelte sich im glei­chen Zeit­raum die Ver­füg­bar­keit gewerb­lich nutz­ba­rer Flä­che. Die zuneh­mende Ver­knap­pung von Flä­chen ist ins­be­son­dere an der Ent­wick­lung der Gewer­be­steu­er­ein­nah­men seit etwa 2010 abzu­le­sen. Seit die­sem Zeit­punkt haben sich diese bis heute in etwa verdoppelt.

Ansied­lungs­wil­lige Unter­neh­men tref­fen in die­ser Phase bis zum heu­ti­gen Tag auf ver­gleichs­weise gesät­tigte Märkte. Dies bedeu­tet zum einen, dass die Kom­mu­nen nur noch wenige Flä­chen anbie­ten (kön­nen). Zudem wird das Pro­blem der abneh­men­den Fach­kräf­te­ver­füg­bar­keit nicht zwangs­läu­fig durch den Zuzug neuer Unter­neh­men gelöst. In vie­len Kom­mu­nen herrscht nahezu Vollbeschäftigung.

Die fol­gende Gra­fik ver­deut­licht die Pro­ble­ma­tik mit Blick auf die wich­tigs­ten Logis­tik­re­gio­nen Deutschlands:

Abbil­dung 2: Matrix der Flä­chen- und Arbeits­kräf­te­po­ten­tiale in den 23 Logistikregionen

Grafik

Diese Phase ist geprägt von der Erkennt­nis, dass zumin­dest Flä­che eine end­li­che Res­source ist. Damit ver­bun­den war eine wesent­lich restrik­ti­vere und anspruchs­vol­lere Flä­chen­ver­gabe sei­tens der Kom­mu­nen. Die Ver­än­de­rung hin zum Ange­bots­markt, in dem zusätz­lich die Nach­frage stark gestie­gen ist, in Ver­bin­dung mit stei­gen­den Anfor­de­run­gen an Öko­lo­gie und Design führte zu neuen, inno­va­ti­ve­ren Ansät­zen bei Logis­tik­im­mo­bi­lien. Die Ent­wick­lung von Brown­fields, Mehr­stö­ckig­keit und Green Buil­dings (inkl. Zer­ti­fi­zie­rungs­we­sen und damit ver­bun­de­nen Qua­li­täts­stan­dards) sind immer häu­fi­ger zu beob­ach­ten, was in Phase 1 noch undenk­bar gewe­sen wäre. Diese Ver­än­de­run­gen waren not­wen­dig, um sich über­haupt im Wett­be­werb um Flä­chen gegen immer mehr wer­dende Markt­teil­neh­mer und gegen­über ande­ren Asset­klas­sen durch­set­zen zu können.

Phase 3: Ener­gie­ge­win­nung & Klimaschutz

Aktu­ell befin­den wir uns in einer neuen Phase aus kom­mu­na­ler Sicht. Der Angriffs­krieg Russ­lands in der Ukraine und der damit ver­bun­dene Import­stopp von rus­si­schem Gas hat die Ener­gie­wende Deutsch­lands not­ge­drun­gen deut­lich beschleu­nigt. Vize­kanz­ler und Wirt­schafts­mi­nis­ter Habeck for­mu­lierte dies­be­züg­lich den ein­zu­schla­gen­den Weg: „Wir müs­sen weg von fos­si­len Ener­gie­trä­gern und weg von der Abhän­gig­keit und Erpress­bar­keit von rus­si­schen Impor­ten. … Nur mit mehr erneu­er­ba­ren Ener­gien und mehr Ener­gie­ef­fi­zi­enz wer­den wir unsere Unab­hän­gig­keit stär­ken. …Das heißt aber auch: weg vom Inten­siv-Ver­brauch, hin zu Ener­gie­ein­spa­rung und Ener­gie­ef­fi­zi­enz.“ Das Ziel ist, dass Deutsch­land bis 2030 80 Pro­zent (in sie­ben Jah­ren!) sei­nes Strom­be­darfs aus erneu­er­ba­ren Ener­gien decken soll. Diese Her­aus­for­de­rung sol­len „alle“ zusam­men lösen, also neben Pri­vat­haus­hal­ten und Unter­neh­men auch die Kommunen.

Die noch feh­len­den rege­ne­ra­ti­ven Ener­gie­res­sour­cen sind dem­entspre­chend flä­chen­de­ckend über das gesamte Land zu ver­tei­len. Folg­lich müs­sen die Kom­mu­nen künf­tig viel stär­ker in das Thema ein­ge­bun­den werden.

Die Hälfte aller Logis­tik­im­mo­bi­lien befin­den sich ver­mut­lich im dezen­tra­len Raum, also auf dem Gebiet klei­ner bis mitt­le­rer Kom­mu­nen. Mit bau­li­chen Fra­gen sind diese beson­de­res häu­fig hoff­nungs­los über­las­tet, sowohl per­so­nell als auch hin­sicht­lich des not­wen­di­gen Know­Hows. Unter aktu­el­len Bedin­gun­gen (z.B. Netz­an­schluss, büro­kra­ti­sche Hür­den, etc.) scheint die Ziel­er­rei­chung zur Sisy­phus­auf­gabe zu wer­den, wenn die gro­ßen Menge an Pri­vat­haus­hal­ten mit Pho­to­vol­taik-Anla­gen aus­stat­tet und an das Netz genom­men wer­den muss.

Wer hat die größ­ten (Dach-)Flächen?

Eine nahe­lie­gende Lösung für Kom­mu­nen ist daher, die­je­ni­gen ener­ge­tisch zu ertüch­ti­gen, die die größ­ten gewerb­li­chen Flä­chen in der Kom­mune bewirt­schaf­ten. Zumin­dest könnte so ein Viel­fa­ches an büro­kra­ti­schen Ein­zel­vor­gän­gen ver­mie­den wer­den.[1]

Mit Blick in die Zukunft bie­ten sich somit für Anbie­ter oder Betrei­ber von Logis­tik­im­mo­bi­lien ganz neue Ansätze und Chan­cen. Künf­tig könn­ten kleine kom­mu­nale Kraft­werke ent­ste­hen, die sowohl Solar­ener­gie als auch Ener­gie durch Wind­kraft (oder andere Alter­na­ti­ven) erzeu­gen. Neben den Flä­chen auf dem Gebäu­de­dach könn­ten z.B. auch alle Park­plätze über­dacht und mit Solar­an­la­gen aus­ge­stat­tet wer­den. Diese Gebäude wären ein wich­ti­ges Puz­zle­stück zur Errei­chung der kom­mu­na­len Ener­gie­ziele. Die Nut­zung der Ener­gie­im­mo­bi­lie könnte dann durch­aus auch Logis­tik sein.

Die Ent­wick­ler und Betrei­ber eines sol­chen Kraft­werks wären die glei­chen, die heute reine Logis­tik­im­mo­bi­lien errich­ten. Da zukünf­tig auch die ESG-Kri­te­rien immer anspruchs­vol­ler wer­den, ist die Dop­pel­nut­zung einer sol­cher Immo­bi­lie nur kon­se­quent, denn selbst im Falle eines Leer­stands bleibt immer noch die Ener­gie­ge­win­nung als Risi­ko­ab­de­ckung  – ins­be­son­dere für die Kommune.

Fazit:

Die Ver­gan­gen­heit hat gezeigt, dass die Logis­tik­im­mo­bi­lie sowie deren Ent­wick­ler hohe Adap­ti­ons­fä­hig­kei­ten auf­wei­sen und sich durch­aus an externe Ein­flüsse sowie neue Her­aus­for­de­run­gen anpas­sen kön­nen. Den­noch muss man kon­sta­tie­ren, ver­mut­lich auch dem jun­gen Alter der Asset­klasse geschul­det, dass die Mehr­heit der bis­her ent­stan­de­nen Logis­tik­im­mo­bi­lien bis heute weder auf­fal­lend inno­va­tiv gebaut noch anspruchs­voll desi­gned wur­den. Der Logis­tik­im­mo­bi­lie fehlte es bis heute vor allem aus kom­mu­na­ler Sicht an posi­ti­ven Allein­stel­lungs­merk­ma­len und somit an guten Argu­men­ten beim Ansied­lungs­pro­zess. Doch im Wett­be­werb unter der Asset­klas­sen könnte die Logis­tik­im­mo­bi­lie in Zukunft zumin­dest durch den Zweit­nut­zen als Kraft­werk in Sachen Ener­gie die Nase vorn haben.

[1] Siehe dazu auch: Ramp One Inter­view, März 2022: https://www.ramp-one.de/energieautonomie-im-fokus/

Autor: Prof. Dr. Alex­an­der Nehm, DHBW Mannheim

Quel­len­ver­zeich­nis:
Abb 1. Quelle: Prof. Dr. Alex­an­der Nehm in Anleh­nung an WSI (https://www.wsi.de/de/erwerbsarbeit-14617-arbeitslosenquoten-26623.htm) und Desta­tis 2023 (https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/08/PD21_362_713.html)
Tabelle 1 Quelle: Initia­tive Logis­tik­im­mo­bi­lie (Logix) 
Abb. 2. Quelle: Nehm/­Ve­res-Homm 2018: Stand­ort­kom­pass, Logix (Hrsg.): https://www.logix-award.de/wp-content/uploads/2018/10/logix_Standortkompass_2018.pdf

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar: Biodivdersität

Bunt statt Ein­heits­grün – Bio­di­ver­si­tät gibt es nicht nur im Regenwald

Ohne die Bio­di­ver­si­tät und die Leis­tun­gen der Öko­sys­teme, die wir Men­schen viel­fäl­tig nut­zen, wären die Exis­tenz­grund­lage, die Gesund­heit und das Wohl­erge­hen aller Völ­ker und Gesell­schaf­ten in Gefahr. Die Gestal­tung der Außen­an­la­gen kann einen nach­weis­bar posi­ti­ven Ein­fluss auf die Bio­di­ver­si­tät am Stand­ort haben. Sie schafft neben­her lebens­werte Umge­bun­gen, die Iden­ti­tät und Zuge­hö­rig­keit stif­ten und die den Fol­gen des Kli­ma­wan­dels ent­ge­gen­wir­ken. Der rela­tive Flä­chen­an­teil ist zwar über­schau­bar, die abso­lu­ten Flä­chen sum­mie­ren sich jedoch und kön­nen grö­ßere Wir­kung als Ver­bund­bau­stein von Bio­to­pen erzie­len. Durch die bio­di­ver­si­täts­för­dernde Gestal­tung wird ein Bei­trag zur Ein­hal­tung der euro­päi­schen und natio­na­len Ziele zum Erhalt und der Wie­der­her­stel­lung der Arten­viel­falt geleistet.

Modern architecture building in Prague

Den Weg und die erfor­der­li­chen Maß­nah­men für die Aus­ge­stal­tung der Frei­flä­chen gibt die Bio­di­ver­si­täts­stra­te­gie vor. Die beauf­trag­ten Fach­pla­ner wer­den zunächst den Stand­ort und die Umge­bung unter­su­chen, um vor­han­dene Lebens­räume und Spe­zien zu erfas­sen. Dar­auf basie­rend wird ein Kon­zept erstellt, wel­che Maß­nah­men am Stand­ort sinn­voll sind – ein­mal hin­sicht­lich der Wir­kung zur Erhal­tung und Ver­bes­se­rung der Bio­di­ver­si­tät, also wel­che Arten pas­sen zum Stand­ort und wie sind geän­derte Umwelt­be­din­gun­gen durch den Kli­ma­wan­del zu berück­sich­ti­gen. Ande­rer­seits ist auch die Nut­zung des Stand­or­tes zu berück­sich­ti­gen, also bei­spiels­weise Lärm- und Schad­stoff­emis­sio­nen, Gefah­ren­quel­len durch Fahr­ver­kehre, wei­tere vor­zu­se­hende Nut­zun­gen der Außen­be­rei­che wie z.B. Auf­ent­halts­be­rei­che aber auch die prak­ti­ka­ble Instal­la­tion und der Pfle­ge­auf­wand der bio­di­ver­si­täts­för­dern­den Maß­nah­men. Wei­ter­hin gibt der Sach­ver­stän­dige Hin­weise, wie die instal­lier­ten Lebens­raum­struk­tur­ty­pen zu pfle­gen und zu war­ten sind und ob ein Moni­to­ring oder zusätz­li­che, z.B. jah­res­zei­ten­be­zo­gene, Schutz­maß­nah­men erfor­der­lich sind. Ers­tes Ziel ist die Erhal­tung und der Schutz even­tu­ell bereits vor­han­de­ner Lebens­räume und Arten oder ggf. deren Umsiedelung.

Ein wesent­li­cher Bestand­teil einer bio­di­ver­si­täts­för­dern­den Gestal­tung ist die Aus­wahl ein­hei­mi­scher, stand­ort­ge­rech­ter und pfle­ge­leich­ter, natur­na­her Pflan­zen. Das reicht von Baum­grup­pen über Sträu­cher und Stau­den bis zu den boden­na­hen Ansaa­ten. Weni­ger ist hier oft mehr, so ent­fällt z.B. das regel­mä­ßige Rasen­mä­hen und über­haupt der tritt­feste Spor­tra­sen: Blüh­wie­sen und Streu­obst­bäume bie­ten Nah­rung für Insek­ten und Vögel und sind von Früh­jahr bis Herbst vol­ler Leben. Ein Über­maß an „Pflege“ ist hier gar nicht gewünscht, die Natur soll mög­lichst stö­rungs­arm schal­ten und wal­ten. Selbst­ver­ständ­lich ist der Ver­zicht auf Pes­ti­zide und Her­bi­zide in der Unter­halts­pflege. Bei Ver­wen­dung von Holz muss der Holz­schutz kon­struk­tiv aus­ge­führt wer­den. Bei Pflan­zen­erde und Sub­stra­ten sol­len bio­gene Zuschlag­stoffe wie z. B. Holz­fa­sern, Rin­den­kom­post, Grün­gut­kom­post oder Reis­s­pel­zen ver­wen­det werden.

Übri­gens kön­nen die vor­ge­nann­ten Maß­nah­men auch auf Dach­flä­chen mit durch­schnitt­lich mind. 12 cm Sub­strat­schicht oder durch­schnitt­lich 10 cm Sub­strat­schicht bei einer Kom­bi­na­tion mit PV umge­setzt wer­den. Was­ser­flä­chen von Ver­si­cke­rungs­mul­den oder Regen­rück­hal­te­be­cken kön­nen wei­che und mit natur­na­her Vege­ta­tion bewach­sene Böschun­gen und Kan­ten erhal­ten und so zu Lebens­räu­men wer­den. Tot­holz­hau­fen oder ste­hen­des Tot­holz, Stein­mau­ern und ‑sta­pel beher­ber­gen Habi­tate für Klein­tiere und Insek­ten und schaf­fen ein abwechs­lungs­rei­ches Bild der Frei­flä­chen. Lärm­schutz­wälle und tech­nisch erfor­der­li­che Böschun­gen kön­nen in die Gestal­tung inte­griert wer­den, wie z.B. erfor­der­li­che Hang­be­fes­ti­gun­gen. Auch die Gebäu­de­fas­sade kann in die Maß­nah­men inte­griert wer­den und Nist­hil­fen und Insek­ten­ho­tels auf­neh­men. Die Beleuch­tung im Außen­be­reich und am Gebäude sollte blend­frei, insek­ten­freund­lich und nach unten aus­ge­rich­tet sein. In der Pra­xis han­delt es sich also häu­fig um sehr ein­fa­che, pflege- und kos­ten­arme Maß­nah­men, die sich gut in die Pla­nung der erfor­der­li­chen Ver­kehrs­flä­chen und Neben­an­la­gen inte­grie­ren lassen.

Natur

Und was ist mit den Men­schen? Auf­ent­halts­mög­lich­kei­ten im Außen­raum bie­ten Mit­ar­bei­tern und Besu­chern Mög­lich­kei­ten zur Ent­span­nung und zum Stress­ab­bau sowie die Chance für infor­melle soziale Kon­takte und Kom­mu­ni­ka­tion. Sie erhö­hen den Wert und die Attrak­ti­vi­tät des Stand­or­tes. Zu emp­feh­len sind:

*Orte zum Aus­tausch, die auf gemein­schaft­li­che Nut­zung aus­ge­legt sind mit sich zuge­wand­ten Sitz- und Steh­ge­le­gen­hei­ten, Grill­stel­len oder wet­ter­fes­ter Außen­mö­blie­rung für Essens­pau­sen mit Sitz­grup­pen und Tischen

*Orte zum Nach­den­ken, die lärm- und sicht­ge­schützt sowie tech­nisch aus­ge­stat­tet sind, mit ein­zel­nen klei­ne­ren Sitz­ge­le­gen­hei­ten inkl. Strom- und / oder Inter­net­zu­gang etc.

*Orte zur För­de­rung von Akti­vi­tä­ten mit Fit­ness- und Bewe­gungs­ge­rä­ten, Spa­zier­weg, Boule­platz oder Tischtennisplatte

Der Kom­fort der Auf­ent­halts­be­rei­che im Außen­be­reich ist für die täg­li­che und sai­so­nale Nut­zungs­mög­lich­keit sowie für deren Attrak­ti­vi­tät von gro­ßer Bedeu­tung. Die Berei­che sol­len über das ganze Jahr hin­weg gute kli­ma­ti­sche Bedin­gun­gen haben, sprich genug Sonne und Schutz vor kal­ten Win­den und Regen im Win­ter sowie Son­nen­schutz im Som­mer. Sonst blei­ben die Räume wenig attrak­tiv und im Tages- bzw. Jah­res­ab­lauf nur teil­weise nutzbar.

Natur

Autorin: Doreen Kru­schina, Planung+Baumanagement

Die 5 größ­ten Fak­to­ren für den Ver­lust von Bio­di­ver­si­tät (Quelle: DGNB)

Grafik

zur Über­sicht

Weiterlesen

Trend­ra­dar: Wasserstoff

Zukunfts­trends im Energiemanagement

Was­ser­stoff

hausfassade

Was­ser­stoff (che­misch: H2) ist das im Uni­ver­sum am häu­figs­ten vor­kom­mende Ele­ment. Es wird seit Jahr­zehn­ten in der Indus­trie ver­wen­det und kommt – mit stei­gen­der Beliebt­heit – in ver­schie­de­nen Sek­to­ren zum Ein­satz. Nicht etwa als Ener­gie­quelle“, son­dern als Ener­gie­trä­ger wird Was­ser­stoff zur Bereit­stel­lung und Spei­che­rung von Ener­gie ver­wen­det. Oft wird H2 zur Strom- und Wär­me­er­zeu­gung mit­hilfe von Brenn­stoff­zel­len ver­wen­det. Als „Abgas“ ent­steht dabei nur Wasserdampf. 

Her­ge­stellt wird der Ener­gie­trä­ger Was­ser­stoff in der Regel durch Elek­tro­lyse, Dampf­re­for­mie­rung oder durch Fer­men­ta­tion. Dabei unter­schei­det man vor allem zwi­schen soge­nann­tem “grü­nem” Was­ser­stoff, der rege­ne­ra­tiv her­ge­stellt wird, und “blauen” – also nicht rege­ne­ra­ti­ven – Was­ser­stoff sowie wei­te­ren Misch­for­men: Grü­ner Was­ser­stoff hat das Poten­zial, zur Dekar­bo­ni­sie­rung von Logis­tik­ge­bäu­den und des Ver­kehrs­sek­tors bei­zu­tra­gen, ins­be­son­dere in schwer zugäng­li­chen Gebie­ten für Hei­zung und Schwertransport.

Zu den Anwen­dungs­fel­dern von H2 in der Logis­tik gehö­ren Kraft-Wärme-Kopp­lungs­sys­teme, die Not­strom­ver­sor­gung, die Spei­che­rung und Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien, der Trans­port (Gabel­stap­ler, Lkw, Pkw, Schiffe).
Nach­hal­tige Lösun­gen mit Was­ser­stoff sehen in der Regel wie folgt aus:

  1. Erzeu­gung aus erneu­er­ba­ren Ener­gien (zum Bei­spiel Pho­to­vol­taik- und Wind­kraft­an­la­gen) in Kom­bi­na­tion mit Elektrolyseuren
  2. Spei­che­rung in Hochdrucktanks
  3. Rück­um­wand­lung in elek­tri­schen Strom und Wärme über Brenn­stoff­zel­len; sta­tio­näre oder mobile Anwendung.

Inves­ti­ti­ons­pro­gramme und ‑fonds für die For­schung und die Beschleu­ni­gung der Kom­mer­zia­li­sie­rung und des Ein­sat­zes von Was­ser­stoff- und Brenn­stoff­zel­len­tech­no­lo­gien lau­fen ver­stärkt seit eini­ger Zeit. In den letz­ten Jah­ren wur­den bedeu­tende Fort­schritte im Bereich der H2-Pro­duk­tion, des Trans­ports und der Spei­che­rung erreicht, was Ver­bes­se­run­gen sowohl bei den Kos­ten als auch bei der Gesamtef­fi­zi­enz der Was­ser­stoff­tech­no­lo­gie sowie die Betriebs­si­cher­heit ver­bes­sert hat.

Begrenzt wird die Nut­zung wei­ter­hin durch zahl­rei­che Her­aus­for­de­run­gen bei der Ein­füh­rung von H2. Denn für eine groß­flä­chige Ver­füg­bar­keit von grü­nem Was­ser­stoff ist etwa die der­zei­tige Infra­struk­tur noch nicht aus­rei­chend. Eben­falls fal­len hohe Gesamt­kos­ten an, ein­schließ­lich Kapi­tal- und Betriebs­kos­ten. Viel zu tun gibt es auch beim Thema Effi­zi­enz: die Erzeu­gung und der Ver­brauch müs­sen dies­be­züg­lich wei­ter­hin ver­bes­sert wer­den, ebenso wie die Leis­tungs­über­wa­chung und der Kun­den­dienst für Wasserstofftechnologien.

Pho­to­vol­taik und Was­ser­stoff: Selbst erzeu­gen und nutzen!

Der Anwen­dungs­fall für grü­nen Was­ser­stoff im Immo­bi­li­en­be­reich besteht darin, die ver­füg­bare Dach­flä­che um bestehende oder neue Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen zu erwei­tern. Mit­hilfe eines Elek­tro­ly­se­urs wird dann grü­ner Was­ser­stoff erzeugt, kom­pri­miert und gespei­chert. Die­ser Was­ser­stoff kann nun als Kraft­stoff für die Fahr­zeuge oder zur Rück­ver­stro­mung (inkl. Wär­me­er­zeu­gung) über eine Brenn­stoff­zelle genutzt wer­den. Je nach Aus­le­gung bzw. Größe der Anlage kann so ein gewis­ser Teil des Wär­me­en­er­gie­be­darfs sowie des Strom­be­darfs zeit­ge­recht erzeugt wer­den. Was­ser­stoff hat eine hohe Ener­gie­dichte, was bedeu­tet, dass viel Ener­gie auf einer rela­tiv klei­nen Grund­flä­che gespei­chert wer­den kann, was auch für Immo­bi­lien von Vor­teil ist.

Die Nut­zung gro­ßer Wind­ener­gie­an­la­gen (statt Pho­to­vol­taik) ist grund­sätz­lich auch mög­lich, zieht jedoch geneh­mi­gungs­recht­li­che Fra­gen nach sich. Ein Vor­teil dabei ist eine gleich­mä­ßi­gere Pro­duk­tion im Jah­res­ver­lauf. Bereits heute wer­den Pho­to­vol­taik- und Wind­kraft­an­la­gen genutzt, um über­schüs­si­gen Strom in Form von Was­ser­stoff zu spei­chern, und so die Belas­tung des Strom­net­zes zu ver­rin­gern. Auf die­ser Grund­lage las­sen sich ebenso soge­nannte “Mikro­grids” in länd­li­chen Gebie­ten auf­bauen, um ganze Gemein­den teils mit grü­nem Was­ser­stoff zu ver­sor­gen und so den CO2-Fuß­ab­druck zu verringern.

Autor: Filip Zaha­riev, Regio­nal Sourcing Mana­ger Con­s­truc­tion & Uti­li­ties Cor­po­rate Pro­cu­re­ment, DHL Group

zur Über­sicht

Weiterlesen