Trendradar: Green Leases
Grüne Mietverträge für Logistikimmobilien
– der Schlüssel zu mehr Nachhaltigkeit?
In Mietverträgen von Logistikimmobilien finden sich zunehmend grüne Mietvertragsklauseln. Was steckt genau dahinter? Green Leases bestehen in einer großen Brandbreite. Generell sind darunter Mietverträge zu verstehen, die Nachhaltigkeitsaspekte beinhalten. Sie können sich über Regelungen zu Renovierungsmaßnahmen, Verbrauchsdatenübermittlung, Ressourceneinsparungen, Mobilitätskonzepten oder zur Förderung nachhaltiger Energien erstrecken. Welche Klauseln letztlich in den Mietvertrag aufgenommen werden, ist nicht standardisiert. Bei Mietvertragsverhandlungen für Logistikimmobilien wird individuell vereinbart, inwiefern die Parteien bereit sind, Nachhaltigkeitsaspekte zu berücksichtigen. Bei bestehenden Mietverträgen können entsprechende Klauseln im Rahmen von Nachträgen mit aufgenommen werden.
Oftmals einigen sich Mieter und Vermieter auf eine jährliche Verbrauchsdatenerfassung und einen entsprechenden Austausch der Daten zu Wasser- und Stromverbrauch sowie der Abfallmenge. Die Erfassung in kürzeren Abständen wird zukünftig regulatorisch erforderlich sein. Die Abfrage der Verbrauchsdaten ohne explizite Regelungen in Form von Green Lease Klauseln gestaltet sich jedoch teilweise sehr mühsam. Der Vermieter ist dabei auf die Kooperation des Mieters angewiesen.
Sollte keine Verbrauchsdatenlieferung erfolgen, ist der Vermieter in seiner Berichterstattung zu Energieeffizienz und CO2-Emissionen der Objekte auf eine Ermittlung per Energieausweis angewiesen. Dies bildet die Realität nur bedingt ab. Denn die Energieausweise geben nicht zwangsläufig Auskunft über den tatsächlichen Verbrauch einer Logistikimmobilie. So unterscheidet sich bspw. die Energieintensität enorm vom ausgewiesenen Primärenergiebedarf, wenn eine energieintensive Sortieranlage eingebaut ist, die anders als Heizungen und Beleuchtung nicht zur Gebäudeausstattung zählt.
Die Vereinbarung einer Green Lease Klausel zum Austausch der Verbrauchsdaten fixiert eine diesbezügliche Zusammenarbeit zwischen Nutzer und Eigentümer und sollte daher Eingang in jede Mietvertragsverhandlung finden. Ergänzen lässt sich dies um einen Zusatz, der die Zusammenarbeit bei geplanten Maßnahmen zur Einsparung von Wasser, Energie oder Abfall regelt.
Daneben ist auch eine Vereinbarung hinsichtlich einer ökologischen und nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie üblich. Der Mieter hat im Betrieb einen großen Einfluss auf den Ressourcenverbrauch am Standort sowie den Werterhalt der Logistikimmobilie. Ein Mieter- bzw. Nutzerhandbuch kann den Aspekt der nachhaltigen Bewirtschaftung diesbezüglich genauer definieren. Dieser Leitfaden kann gemeinsam erstellt werden und über eine sachgerechte Nutzung des Objekts informieren. Die Einhaltung der festgelegten Empfehlungen kann sich positiv auf den Lebenszyklus einer Logistikimmobilie auswirken.
Eine weitere Klausel kann sich auf Umbau- und Renovierungsmaßnahmen beziehungsweise auf die Ausstattung der Mieträumlichkeiten beziehen. Bei der Umsetzung solcher Maßnahmen, etwa einem nachträglichen Büroausbau, ist dann bspw. die ökologischere und ressourcenschonendere Variante bzw. der Einsatz nachhaltiger Materialien zu wählen.
Auch um den Erhalt und die Erneuerung von Gebäudezertifizierungen (LEED, DGNB oder BREEAM) sicherzustellen, gibt es entsprechende Klauseln. Der Mieter erklärt sich dabei zur Unterstützung einer möglichen Zertifizierung bereit.
Welche grünen Klauseln schlussendlich vereinbart werden, basiert auf einem gemeinsamen Verständnis für eine schützenswerte Umwelt und die Ausrichtung des Mietverhältnisses an nachhaltigen Kriterien. Nachhaltigkeitsaspekte rücken dabei sowohl auf Vermieter als auch auf Mieterseite immer mehr in den Fokus. Entsprechende Regelungen bieten die Möglichkeit, Transparenz über die Verbräuche zu schaffen, gemeinsam Verbesserungsmaßnahmen an den Immobilien umzusetzen und mit nachhaltigen Ressourcen ein besseres Arbeitsumfeld zu schaffen. Durch eine energieeffizientere Nutzung der Immobilie lassen sich – als positiver Nebeneffekt – auch Einsparungen bei den Betriebskosten realisieren.
Aufgrund der unterschiedlichen Ausprägungen, die ein Green Lease Mietvertrag annehmen kann, kann zwischen Basis Green Lease Verträgen und Erweiterten Green Lease Verträgen unterschieden werden.
In der Basis-Variante sind hauptsächlich die nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung im laufenden Betrieb und die Übermittlung von Verbrauchsdaten an den Vermieter geregelt.
Die erweiterte Version umfasst zusätzliche Vereinbarungen, z. B. zu nachhaltigen Erhaltungs‑, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen oder zum gemeinsamen Anstreben einer Zertifizierung.
Eine Auswertung von über 60 Mietverträgen von Logistikimmobilien ergibt, dass bei etwa Dreiviertel noch keine grünen Mietvertragsklauseln enthalten sind. Bei einem Viertel sind Nachhaltigkeitsaspekte in den Mietverträgen berücksichtigt, davon entfällt der größere Teil auf Erweitere Green Lease Verträge mit umfangreicheren Vereinbarungen.
