Das Jahr 2022 ist für die glo­ba­li­sierte Welt und damit ins­be­son­dere dem Wirt­schafts­stand­ort Deutsch­land ein Jahr der Extreme. Zu Beginn des Jah­res stan­den noch die geris­sene Lie­fer­ket­ten in Fern­ost im Fokus und ein mög­li­ches Re- oder Near­sho­ring-Sze­na­rio von ehe­mals nach Asien aus­ge­la­ger­ten Betrie­ben wurde breit the­ma­ti­siert. Ledig­lich ein hal­bes Jahr spä­ter wird in der Bericht­erstat­tung eine mög­li­che Deindus­tria­li­sie­rung der hei­mi­schen Wirt­schaft auf­grund der gras­sie­ren­den Ener­gie­preis­ent­wick­lung durch den rus­si­schen Angriffs­krieg auf die Ukraine und in der Folge auch auf unsere Ener­gie­ver­sor­gung in Spiel gebracht. Beide Ent­wick­lun­gen sind mög­li­che Sze­na­rien und wer­den weder ganz noch gar nicht Nie­der­schlag in der wei­te­ren Ent­wick­lung fin­den. Im Fol­gen­den wird ledig­lich das Ver­tei­lungs­po­ten­zial für Re- und Near­sho­ring in Deutsch­land und Europa in der einen Spiel­art bei­der Sze­na­rien skizziert.

Es war die Pan­de­mie, die die Fra­gi­li­tät der Ver­sor­gungs­ket­ten zum ers­ten Mal für alle sicht­bar gemacht hat. Doch der rus­si­sche Angriffs­krieg gegen die Ukraine und seine Fol­ge­er­schei­nun­gen sind weit­aus gra­vie­ren­der. Sie ver­schär­fen das Pro­blem der Unter­bre­chung von Lie­fer­ket­ten dra­ma­tisch. Die Lie­fer­ket­ten sind nicht so wider­stands­fä­hig, wie man in einer glo­ba­li­sier­ten Welt ange­nom­men hat. Als wäre dies nicht bereits genug, füh­ren die geo­po­li­ti­schen Span­nun­gen um Tai­wan aber­mals vor Augen, dass die Werk­bank der Welt nicht mehr so sta­bil ist, wie einst ange­nom­men. Letzt­lich muss fest­ge­stellt wer­den, dass die Glo­ba­li­sie­rung, so wie wir sie seit Deka­den ken­nen, sich nicht ein­fach fort­set­zen wird. Sie erfährt eine Neu­aus­rich­tung, die auch Aus­wir­kun­gen auf den Logis­tik­flä­chen­be­darf haben wird.

Ist die Glo­ba­li­sie­rung bereit für einen Neu­an­fang? New­s­ho­ring-Poten­ziale in Europa

Die Pan­de­mie hat eine Debatte dar­über aus­ge­löst, dass Pro­duk­ti­ons­li­nien und Lie­fer­ket­ten ver­kürzt, dif­fe­ren­ziert und ten­den­zi­ell wie­der näher an die Ver­brau­cher in Europa aus­ge­rich­tet wer­den müssen.

Das würde einen Para­dig­men­wech­sel bedeu­ten. Die Pan­de­mie allein wäre nicht Grund genug gewe­sen. Schließ­lich gab es gute Gründe, die Pro­duk­tion nach China oder in andere asia­ti­sche Märkte zu ver­la­gern. Die von der Pan­de­mie gebeu­tel­ten Unter­neh­men hat­ten gehofft, dass sich die Dinge mit­tel­fris­tig nor­ma­li­sie­ren wür­den. Eine Rück­ver­la­ge­rung der Pro­duk­tion und die Inkauf­nahme von Gewinn­ein­bu­ßen erschie­nen unrealistisch.

Doch die in immer kür­ze­ren Abstän­den auf­tre­ten­den und gra­vie­ren­der wer­den­den Kri­sen haben dafür gesorgt, dass die Her­stel­ler ihren Kurs über­den­ken. Auto­no­mie und Sicher­heit haben für sie jetzt eine höhere Prio­ri­tät. In der Pro­duk­tion hat dies zu einem “China-plus-eins”-Ansatz geführt. Dabei wird ein chi­ne­si­scher Pro­duk­ti­ons­stand­ort durch einen oder meh­rere alter­na­tive Stand­orte ergänzt. Diese kön­nen in ande­ren asia­ti­schen Län­dern wie Malay­sia oder Viet­nam ange­sie­delt sein. Der “plus-eins”-Standort könnte aber auch in Europa lie­gen. Auch wenn es noch Ein­zel­fälle sind, die Zahl der Bei­spiele nimmt zu. Die Art der Ver­la­ge­rung oder Auf­bau an zusätz­li­chen Logis­tik­flä­chen kann vari­ie­ren und wer­den unter dem Sam­mel­be­griff „New­s­ho­ring“ sub­su­miert. Dar­un­ter fallen:

• Re-/Ne­ar­sho­ring: Die Ver­kür­zung der Lie­fer­ket­ten kann sich in einer erhöh­ten Nach­frage nach Indus­trie­flä­chen und auf­grund vor- und nach­ge­la­ger­ter Pro­zesse auch nach Logis­tik­flä­chen nie­der­schla­gen. Teil­weise ist auch mit einer zusätz­li­chen Nach­frage in den Kern­märk­ten der klas­si­schen “Blue Banana”-Industrieregionen wie Deutsch­land, Frank­reich und Groß­bri­tan­nien zu rech­nen. Also Län­der, die frü­her vor allem aus­ge­la­gert haben und nun die Pro­duk­tion zurück­ho­len (Re-Sho­ring). Auf­grund der hohen Preis­struk­tu­ren (Löhne, Ener­gie) in die­sen Län­dern sowie ande­rer Facet­ten wird eine Rück­ver­la­ge­rung in güns­ti­gere Märkte, vor allem in Ost­eu­ropa, aber auch in Nach­bar­län­der (z. B. Tür­kei) eben­falls eine häu­fige Option sein (Near­sho­ring).
• Lager­be­darf in der Pro­duk­tion (Just-in-case-Lager­hal­tung): Bis vor kur­zem galt vor allem in der Auto­mo­bil­in­dus­trie die Maxime der Just-in-time-Pro­duk­tion und der Redu­zie­rung der Lager­hal­tung auf das abso­lute Mini­mum. Das hat sich in der Pan­de­mie, aber auch im Ukraine-Krieg gerächt. Jetzt ste­hen die Pro­duk­ti­ons­bän­der immer öfter still. Damit sich das nicht wie­der­holt, den­ken immer mehr Unter­neh­men um und bauen red­un­dante Lie­fer­ket­ten auf. Auch die Reak­ti­vie­rung der Lager­hal­tung steht auf der Tages­ord­nung. Denn Pro­duk­ti­ons­still­stand ist kos­ten­in­ten­si­ver als Lagerhaltung.
• Kon­sum und Bevöl­ke­rungs­an­ge­bot: Leere Regale in Super­märk­ten waren für die meis­ten Men­schen in West­eu­ropa ein Novum. Der Brexit und vor allem die Pan­de­mie haben die Sys­tem­re­le­vanz der Logis­tik deut­lich gemacht. Dazu gehört eine erhöhte Lager­hal­tung. Dies gilt jedoch nicht nur für die kon­sum­ori­en­tierte Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung, son­dern auch für die Kata­stro­phen­vor­sorge. Stra­te­gi­sche Vor­räte an Medi­ka­men­ten, Lebens­mit­teln und ver­gleich­ba­ren Gütern waren schnell auf­ge­braucht, wenn sie über­haupt noch vor­han­den waren. Hier gilt es gegen­zu­steu­ern und stra­te­gi­sche Reser­ven zu bil­den. Hier­für wer­den Lager­flä­chen benötigt.
• E‑Commerce: Die Pan­de­mie hat sich als Boos­ter für das ver­än­derte Kon­sum­ver­hal­ten ent­wi­ckelt und das Bestell­vo­lu­men im Inter­net enorm gestei­gert. Hier­für wur­den mas­sive Logis­tik­flä­chen benö­tigt und auch neu geschaf­fen. Kurz vor Aus­bruch des Ukraine-Krie­ges stand die Bevöl­ke­rung kurz davor, die wäh­rend der Pan­de­mie auf­ge­stau­ten Kon­sum­aus­ga­ben zu täti­gen. Die hohe Infla­tion und die unsi­che­ren Aus­sich­ten in Kriegs­zei­ten führ­ten jedoch zu einer Ver­lang­sa­mung der Kon­sum­aus­ga­ben, so dass der­zeit in eini­gen Berei­chen Über­ka­pa­zi­tä­ten zu spü­ren sind. Doch dies ist nur eine Moment­auf­nahme. Im Grunde ist die Sät­ti­gungs­grenze im E‑Commerce noch nicht erreicht. Es gibt noch eine Menge zusätz­li­cher Nachfrage.

Wie geht es nun weiter?

Die der­zei­tige Situa­tion ist eher durch eine abwar­tende Hal­tung gekenn­zeich­net. Es gibt jedoch Anzei­chen dafür, dass aus den genann­ten Grün­den mit­tel­fris­tig mit einer zusätz­li­chen Nach­frage nach Indus­trie- und Logis­tik­flä­chen in Europa zu rech­nen ist. Wie hoch diese Nach­frage sein wird, lässt sich der­zeit kaum valide abschät­zen. Auch sind die stei­gen­den Ener­gie­kos­ten, die geringe Arbeits­kräf­te­ver­füg­bar­keit und die hohen Lohn­kos­ten­ni­veaus gra­vie­rende Aspekte, die die zag­haf­ten Ansätze noch in Frage stel­len könn­ten. Sofern die Aspekte jedoch wei­ter vor­an­schrei­ten, lässt sich model­lie­ren, wo das Poten­zial ver­gleichs­weise hoch oder eher nied­rig ist. Die fol­gende Kar­ten geben Auf­schluss darüber.

Autor: Tobias Kass­ner, Lei­ter Rese­arch und Mit­glied der Geschäfts­lei­tung bei GARBE Indus­trial Real Estate GmbH

Im Fol­gen­den sol­len die ein­zel­nen Pha­sen, ins­be­son­dere mit Bezug auf die Fol­gen für die Logis­tik­im­mo­bi­lien kurz bespro­chen werden.

Phase 1: Arbeits­lo­sig­keit und leere Kas­sen (bis etwa 2010)

Betrach­tet man die Arbeits­markt­si­tua­tion sowie die Gewer­be­steu­er­ein­nah­men im Zeit­ver­lauf (siehe Abbil­dung), so fällt auf, dass der Wunsch der Kom­mu­nen nach Gewer­be­steuer zah­len­den Unter­neh­men mit hohem Arbeits­kräf­te­be­darf in der Ver­gan­gen­heit beson­ders hoch war. Bis zum Jahr 2005 pen­delte die Arbeits­lo­sen­quote im Wes­ten um die 10 Pro­zent und im Osten gar um 20 Pro­zent. Auch die Gewer­be­steu­er­ein­nah­men beweg­ten sich wenig dyna­misch und blie­ben stets unter 30 Mrd.

Abbil­dung 1: Arbeits­lo­sen­quo­ten und Gewer­be­steu­er­ein­nah­men im Zeitverlauf

Zwi­schen etwa 2005 und 2010 ging in Deutsch­land die Arbeits­lo­sen­quote deut­lich nach unten. Folg­lich rückte das Thema im wei­te­ren zeit­li­chen Ver­lauf zuneh­mend in den Hin­ter­grund (wenn auch langsam).

Diese Phase bis 2010 kann rück­bli­ckend – aus der Per­spek­tive der Logis­tik­im­mo­bile – als unkom­pli­zier­teste ange­se­hen wer­den. Trotz der immer häu­fi­ger auf­tre­ten­den kom­mu­na­len Kri­tik hin­sicht­lich schlech­ter Flä­chen­ef­fi­zi­enz (in Bezug auf Mitarbeiter*innen/m²) oder Lärm und Dreck war es ver­gleichs­weise ein­fach, an geeig­nete Grund­stü­cke zu kom­men. Zudem war vor allem der Markt der Pro­jekt­ent­wick­ler noch sehr über­schau­bar. Die über­schau­bare Wett­be­werbs­si­tua­tion war gepaart mit einer ver­gleichs­weise üppi­gen Flä­chen­ver­füg­bar­keit. Teil­weise konn­ten noch Ankaufs­preise ver­han­delt wer­den, was aus heu­ti­ger Sicht undenk­bar ist.

Die dama­lige Situa­tion führte aller­dings zu einer Viel­zahl an Logis­tik­im­mo­bi­lien ein­fachs­ter Bau­art. In die­sem Nach­fra­ge­markt konn­ten Ent­wick­ler­in­ter­es­sen vglw. leicht durch­ge­setzt wer­den. Denn zu strenge kom­mu­nale Auf­la­gen konn­ten dazu füh­ren, inter­es­sierte Ansied­ler zu verschrecken.

Phase 2: Flächenknappheit

Ähn­lich dis­rup­tiv wie der Arbeits­markt – wenn­gleich zeit­lich schwe­rer zuzu­ord­nen – ent­wi­ckelte sich im glei­chen Zeit­raum die Ver­füg­bar­keit gewerb­lich nutz­ba­rer Flä­che. Die zuneh­mende Ver­knap­pung von Flä­chen ist ins­be­son­dere an der Ent­wick­lung der Gewer­be­steu­er­ein­nah­men seit etwa 2010 abzu­le­sen. Seit die­sem Zeit­punkt haben sich diese bis heute in etwa verdoppelt.

Ansied­lungs­wil­lige Unter­neh­men tref­fen in die­ser Phase bis zum heu­ti­gen Tag auf ver­gleichs­weise gesät­tigte Märkte. Dies bedeu­tet zum einen, dass die Kom­mu­nen nur noch wenige Flä­chen anbie­ten (kön­nen). Zudem wird das Pro­blem der abneh­men­den Fach­kräf­te­ver­füg­bar­keit nicht zwangs­läu­fig durch den Zuzug neuer Unter­neh­men gelöst. In vie­len Kom­mu­nen herrscht nahezu Vollbeschäftigung.

Die fol­gende Gra­fik ver­deut­licht die Pro­ble­ma­tik mit Blick auf die wich­tigs­ten Logis­tik­re­gio­nen Deutschlands:

Abbil­dung 2: Matrix der Flä­chen- und Arbeits­kräf­te­po­ten­tiale in den 23 Logistikregionen

Diese Phase ist geprägt von der Erkennt­nis, dass zumin­dest Flä­che eine end­li­che Res­source ist. Damit ver­bun­den war eine wesent­lich restrik­ti­vere und anspruchs­vol­lere Flä­chen­ver­gabe sei­tens der Kom­mu­nen. Die Ver­än­de­rung hin zum Ange­bots­markt, in dem zusätz­lich die Nach­frage stark gestie­gen ist, in Ver­bin­dung mit stei­gen­den Anfor­de­run­gen an Öko­lo­gie und Design führte zu neuen, inno­va­ti­ve­ren Ansät­zen bei Logis­tik­im­mo­bi­lien. Die Ent­wick­lung von Brown­fields, Mehr­stö­ckig­keit und Green Buil­dings (inkl. Zer­ti­fi­zie­rungs­we­sen und damit ver­bun­de­nen Qua­li­täts­stan­dards) sind immer häu­fi­ger zu beob­ach­ten, was in Phase 1 noch undenk­bar gewe­sen wäre. Diese Ver­än­de­run­gen waren not­wen­dig, um sich über­haupt im Wett­be­werb um Flä­chen gegen immer mehr wer­dende Markt­teil­neh­mer und gegen­über ande­ren Asset­klas­sen durch­set­zen zu können.

Phase 3: Ener­gie­ge­win­nung & Klimaschutz

Aktu­ell befin­den wir uns in einer neuen Phase aus kom­mu­na­ler Sicht. Der Angriffs­krieg Russ­lands in der Ukraine und der damit ver­bun­dene Import­stopp von rus­si­schem Gas hat die Ener­gie­wende Deutsch­lands not­ge­drun­gen deut­lich beschleu­nigt. Vize­kanz­ler und Wirt­schafts­mi­nis­ter Habeck for­mu­lierte dies­be­züg­lich den ein­zu­schla­gen­den Weg: „Wir müs­sen weg von fos­si­len Ener­gie­trä­gern und weg von der Abhän­gig­keit und Erpress­bar­keit von rus­si­schen Impor­ten. … Nur mit mehr erneu­er­ba­ren Ener­gien und mehr Ener­gie­ef­fi­zi­enz wer­den wir unsere Unab­hän­gig­keit stär­ken. …Das heißt aber auch: weg vom Inten­siv-Ver­brauch, hin zu Ener­gie­ein­spa­rung und Ener­gie­ef­fi­zi­enz.“ Das Ziel ist, dass Deutsch­land bis 2030 80 Pro­zent (in sie­ben Jah­ren!) sei­nes Strom­be­darfs aus erneu­er­ba­ren Ener­gien decken soll. Diese Her­aus­for­de­rung sol­len „alle“ zusam­men lösen, also neben Pri­vat­haus­hal­ten und Unter­neh­men auch die Kommunen.

Die noch feh­len­den rege­ne­ra­ti­ven Ener­gie­res­sour­cen sind dem­entspre­chend flä­chen­de­ckend über das gesamte Land zu ver­tei­len. Folg­lich müs­sen die Kom­mu­nen künf­tig viel stär­ker in das Thema ein­ge­bun­den werden.

Die Hälfte aller Logis­tik­im­mo­bi­lien befin­den sich ver­mut­lich im dezen­tra­len Raum, also auf dem Gebiet klei­ner bis mitt­le­rer Kom­mu­nen. Mit bau­li­chen Fra­gen sind diese beson­de­res häu­fig hoff­nungs­los über­las­tet, sowohl per­so­nell als auch hin­sicht­lich des not­wen­di­gen Know­Hows. Unter aktu­el­len Bedin­gun­gen (z.B. Netz­an­schluss, büro­kra­ti­sche Hür­den, etc.) scheint die Ziel­er­rei­chung zur Sisy­phus­auf­gabe zu wer­den, wenn die gro­ßen Menge an Pri­vat­haus­hal­ten mit Pho­to­vol­taik-Anla­gen aus­stat­tet und an das Netz genom­men wer­den muss.

Wer hat die größ­ten (Dach-)Flächen?

Eine nahe­lie­gende Lösung für Kom­mu­nen ist daher, die­je­ni­gen ener­ge­tisch zu ertüch­ti­gen, die die größ­ten gewerb­li­chen Flä­chen in der Kom­mune bewirt­schaf­ten. Zumin­dest könnte so ein Viel­fa­ches an büro­kra­ti­schen Ein­zel­vor­gän­gen ver­mie­den wer­den.[1]

Mit Blick in die Zukunft bie­ten sich somit für Anbie­ter oder Betrei­ber von Logis­tik­im­mo­bi­lien ganz neue Ansätze und Chan­cen. Künf­tig könn­ten kleine kom­mu­nale Kraft­werke ent­ste­hen, die sowohl Solar­ener­gie als auch Ener­gie durch Wind­kraft (oder andere Alter­na­ti­ven) erzeu­gen. Neben den Flä­chen auf dem Gebäu­de­dach könn­ten z.B. auch alle Park­plätze über­dacht und mit Solar­an­la­gen aus­ge­stat­tet wer­den. Diese Gebäude wären ein wich­ti­ges Puz­zle­stück zur Errei­chung der kom­mu­na­len Ener­gie­ziele. Die Nut­zung der Ener­gie­im­mo­bi­lie könnte dann durch­aus auch Logis­tik sein.

Die Ent­wick­ler und Betrei­ber eines sol­chen Kraft­werks wären die glei­chen, die heute reine Logis­tik­im­mo­bi­lien errich­ten. Da zukünf­tig auch die ESG-Kri­te­rien immer anspruchs­vol­ler wer­den, ist die Dop­pel­nut­zung einer sol­cher Immo­bi­lie nur kon­se­quent, denn selbst im Falle eines Leer­stands bleibt immer noch die Ener­gie­ge­win­nung als Risi­ko­ab­de­ckung  – ins­be­son­dere für die Kommune.

Fazit:

Die Ver­gan­gen­heit hat gezeigt, dass die Logis­tik­im­mo­bi­lie sowie deren Ent­wick­ler hohe Adap­ti­ons­fä­hig­kei­ten auf­wei­sen und sich durch­aus an externe Ein­flüsse sowie neue Her­aus­for­de­run­gen anpas­sen kön­nen. Den­noch muss man kon­sta­tie­ren, ver­mut­lich auch dem jun­gen Alter der Asset­klasse geschul­det, dass die Mehr­heit der bis­her ent­stan­de­nen Logis­tik­im­mo­bi­lien bis heute weder auf­fal­lend inno­va­tiv gebaut noch anspruchs­voll desi­gned wur­den. Der Logis­tik­im­mo­bi­lie fehlte es bis heute vor allem aus kom­mu­na­ler Sicht an posi­ti­ven Allein­stel­lungs­merk­ma­len und somit an guten Argu­men­ten beim Ansied­lungs­pro­zess. Doch im Wett­be­werb unter der Asset­klas­sen könnte die Logis­tik­im­mo­bi­lie in Zukunft zumin­dest durch den Zweit­nut­zen als Kraft­werk in Sachen Ener­gie die Nase vorn haben.

[1] Siehe dazu auch: Ramp One Inter­view, März 2022: https://www.ramp-one.de/energieautonomie-im-fokus/

Autor: Prof. Dr. Alex­an­der Nehm, DHBW Mannheim

Quel­len­ver­zeich­nis:

Abb 1. Quelle: Prof. Dr. Alex­an­der Nehm in Anleh­nung an WSI (https://www.wsi.de/de/erwerbsarbeit-14617-arbeitslosenquoten-26623.htm) und Desta­tis 2023 (https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/08/PD21_362_713.html)

Tabelle 1 Quelle: Initia­tive Logis­tik­im­mo­bi­lie (Logix) 

Abb. 2. Quelle: Nehm/­Ve­res-Homm 2018: Stand­ort­kom­pass, Logix (Hrsg.): https://www.logix-award.de/wp-content/uploads/2018/10/logix_Standortkompass_2018.pdf

Ohne die Bio­di­ver­si­tät und die Leis­tun­gen der Öko­sys­teme, die wir Men­schen viel­fäl­tig nut­zen, wären die Exis­tenz­grund­lage, die Gesund­heit und das Wohl­erge­hen aller Völ­ker und Gesell­schaf­ten in Gefahr. Die Gestal­tung der Außen­an­la­gen kann einen nach­weis­bar posi­ti­ven Ein­fluss auf die Bio­di­ver­si­tät am Stand­ort haben. Sie schafft neben­her lebens­werte Umge­bun­gen, die Iden­ti­tät und Zuge­hö­rig­keit stif­ten und die den Fol­gen des Kli­ma­wan­dels ent­ge­gen­wir­ken. Der rela­tive Flä­chen­an­teil ist zwar über­schau­bar, die abso­lu­ten Flä­chen sum­mie­ren sich jedoch und kön­nen grö­ßere Wir­kung als Ver­bund­bau­stein von Bio­to­pen erzie­len. Durch die bio­di­ver­si­täts­för­dernde Gestal­tung wird ein Bei­trag zur Ein­hal­tung der euro­päi­schen und natio­na­len Ziele zum Erhalt und der Wie­der­her­stel­lung der Arten­viel­falt geleistet.

Den Weg und die erfor­der­li­chen Maß­nah­men für die Aus­ge­stal­tung der Frei­flä­chen gibt die Bio­di­ver­si­täts­stra­te­gie vor. Die beauf­trag­ten Fach­pla­ner wer­den zunächst den Stand­ort und die Umge­bung unter­su­chen, um vor­han­dene Lebens­räume und Spe­zien zu erfas­sen. Dar­auf basie­rend wird ein Kon­zept erstellt, wel­che Maß­nah­men am Stand­ort sinn­voll sind – ein­mal hin­sicht­lich der Wir­kung zur Erhal­tung und Ver­bes­se­rung der Bio­di­ver­si­tät, also wel­che Arten pas­sen zum Stand­ort und wie sind geän­derte Umwelt­be­din­gun­gen durch den Kli­ma­wan­del zu berück­sich­ti­gen. Ande­rer­seits ist auch die Nut­zung des Stand­or­tes zu berück­sich­ti­gen, also bei­spiels­weise Lärm- und Schad­stoff­emis­sio­nen, Gefah­ren­quel­len durch Fahr­ver­kehre, wei­tere vor­zu­se­hende Nut­zun­gen der Außen­be­rei­che wie z.B. Auf­ent­halts­be­rei­che aber auch die prak­ti­ka­ble Instal­la­tion und der Pfle­ge­auf­wand der bio­di­ver­si­täts­för­dern­den Maß­nah­men. Wei­ter­hin gibt der Sach­ver­stän­dige Hin­weise, wie die instal­lier­ten Lebens­raum­struk­tur­ty­pen zu pfle­gen und zu war­ten sind und ob ein Moni­to­ring oder zusätz­li­che, z.B. jah­res­zei­ten­be­zo­gene, Schutz­maß­nah­men erfor­der­lich sind. Ers­tes Ziel ist die Erhal­tung und der Schutz even­tu­ell bereits vor­han­de­ner Lebens­räume und Arten oder ggf. deren Umsiedelung.

Ein wesent­li­cher Bestand­teil einer bio­di­ver­si­täts­för­dern­den Gestal­tung ist die Aus­wahl ein­hei­mi­scher, stand­ort­ge­rech­ter und pfle­ge­leich­ter, natur­na­her Pflan­zen. Das reicht von Baum­grup­pen über Sträu­cher und Stau­den bis zu den boden­na­hen Ansaa­ten. Weni­ger ist hier oft mehr, so ent­fällt z.B. das regel­mä­ßige Rasen­mä­hen und über­haupt der tritt­feste Spor­tra­sen: Blüh­wie­sen und Streu­obst­bäume bie­ten Nah­rung für Insek­ten und Vögel und sind von Früh­jahr bis Herbst vol­ler Leben. Ein Über­maß an „Pflege“ ist hier gar nicht gewünscht, die Natur soll mög­lichst stö­rungs­arm schal­ten und wal­ten. Selbst­ver­ständ­lich ist der Ver­zicht auf Pes­ti­zide und Her­bi­zide in der Unter­halts­pflege. Bei Ver­wen­dung von Holz muss der Holz­schutz kon­struk­tiv aus­ge­führt wer­den. Bei Pflan­zen­erde und Sub­stra­ten sol­len bio­gene Zuschlag­stoffe wie z. B. Holz­fa­sern, Rin­den­kom­post, Grün­gut­kom­post oder Reis­s­pel­zen ver­wen­det werden.

Übri­gens kön­nen die vor­ge­nann­ten Maß­nah­men auch auf Dach­flä­chen mit durch­schnitt­lich mind. 12 cm Sub­strat­schicht oder durch­schnitt­lich 10 cm Sub­strat­schicht bei einer Kom­bi­na­tion mit PV umge­setzt wer­den. Was­ser­flä­chen von Ver­si­cke­rungs­mul­den oder Regen­rück­hal­te­be­cken kön­nen wei­che und mit natur­na­her Vege­ta­tion bewach­sene Böschun­gen und Kan­ten erhal­ten und so zu Lebens­räu­men wer­den. Tot­holz­hau­fen oder ste­hen­des Tot­holz, Stein­mau­ern und ‑sta­pel beher­ber­gen Habi­tate für Klein­tiere und Insek­ten und schaf­fen ein abwechs­lungs­rei­ches Bild der Frei­flä­chen. Lärm­schutz­wälle und tech­nisch erfor­der­li­che Böschun­gen kön­nen in die Gestal­tung inte­griert wer­den, wie z.B. erfor­der­li­che Hang­be­fes­ti­gun­gen. Auch die Gebäu­de­fas­sade kann in die Maß­nah­men inte­griert wer­den und Nist­hil­fen und Insek­ten­ho­tels auf­neh­men. Die Beleuch­tung im Außen­be­reich und am Gebäude sollte blend­frei, insek­ten­freund­lich und nach unten aus­ge­rich­tet sein. In der Pra­xis han­delt es sich also häu­fig um sehr ein­fa­che, pflege- und kos­ten­arme Maß­nah­men, die sich gut in die Pla­nung der erfor­der­li­chen Ver­kehrs­flä­chen und Neben­an­la­gen inte­grie­ren lassen.

Und was ist mit den Men­schen? Auf­ent­halts­mög­lich­kei­ten im Außen­raum bie­ten Mit­ar­bei­tern und Besu­chern Mög­lich­kei­ten zur Ent­span­nung und zum Stress­ab­bau sowie die Chance für infor­melle soziale Kon­takte und Kom­mu­ni­ka­tion. Sie erhö­hen den Wert und die Attrak­ti­vi­tät des Stand­or­tes. Zu emp­feh­len sind:

*Orte zum Aus­tausch, die auf gemein­schaft­li­che Nut­zung aus­ge­legt sind mit sich zuge­wand­ten Sitz- und Steh­ge­le­gen­hei­ten, Grill­stel­len oder wet­ter­fes­ter Außen­mö­blie­rung für Essens­pau­sen mit Sitz­grup­pen und Tischen

*Orte zum Nach­den­ken, die lärm- und sicht­ge­schützt sowie tech­nisch aus­ge­stat­tet sind, mit ein­zel­nen klei­ne­ren Sitz­ge­le­gen­hei­ten inkl. Strom- und / oder Inter­net­zu­gang etc.

*Orte zur För­de­rung von Akti­vi­tä­ten mit Fit­ness- und Bewe­gungs­ge­rä­ten, Spa­zier­weg, Boule­platz oder Tischtennisplatte

Der Kom­fort der Auf­ent­halts­be­rei­che im Außen­be­reich ist für die täg­li­che und sai­so­nale Nut­zungs­mög­lich­keit sowie für deren Attrak­ti­vi­tät von gro­ßer Bedeu­tung. Die Berei­che sol­len über das ganze Jahr hin­weg gute kli­ma­ti­sche Bedin­gun­gen haben, sprich genug Sonne und Schutz vor kal­ten Win­den und Regen im Win­ter sowie Son­nen­schutz im Som­mer. Sonst blei­ben die Räume wenig attrak­tiv und im Tages- bzw. Jah­res­ab­lauf nur teil­weise nutzbar.

Autorin: Doreen Kru­schina, Planung+Baumanagement

Die 5 größ­ten Fak­to­ren für den Ver­lust von Bio­di­ver­si­tät (Quelle: DGNB)

Was­ser­stoff (che­misch: H2) ist das im Uni­ver­sum am häu­figs­ten vor­kom­mende Ele­ment. Es wird seit Jahr­zehn­ten in der Indus­trie ver­wen­det und kommt – mit stei­gen­der Beliebt­heit – in ver­schie­de­nen Sek­to­ren zum Ein­satz. Nicht etwa als Ener­gie­quelle“, son­dern als Ener­gie­trä­ger wird Was­ser­stoff zur Bereit­stel­lung und Spei­che­rung von Ener­gie ver­wen­det. Oft wird H2 zur Strom- und Wär­me­er­zeu­gung mit­hilfe von Brenn­stoff­zel­len ver­wen­det. Als „Abgas“ ent­steht dabei nur Wasserdampf. 

Her­ge­stellt wird der Ener­gie­trä­ger Was­ser­stoff in der Regel durch Elek­tro­lyse, Dampf­re­for­mie­rung oder durch Fer­men­ta­tion. Dabei unter­schei­det man vor allem zwi­schen soge­nann­tem “grü­nem” Was­ser­stoff, der rege­ne­ra­tiv her­ge­stellt wird, und “blauen” – also nicht rege­ne­ra­ti­ven – Was­ser­stoff sowie wei­te­ren Misch­for­men: Grü­ner Was­ser­stoff hat das Poten­zial, zur Dekar­bo­ni­sie­rung von Logis­tik­ge­bäu­den und des Ver­kehrs­sek­tors bei­zu­tra­gen, ins­be­son­dere in schwer zugäng­li­chen Gebie­ten für Hei­zung und Schwertransport.

Zu den Anwen­dungs­fel­dern von H2 in der Logis­tik gehö­ren Kraft-Wärme-Kopp­lungs­sys­teme, die Not­strom­ver­sor­gung, die Spei­che­rung und Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien, der Trans­port (Gabel­stap­ler, Lkw, Pkw, Schiffe).
Nach­hal­tige Lösun­gen mit Was­ser­stoff sehen in der Regel wie folgt aus:

1. Erzeu­gung aus erneu­er­ba­ren Ener­gien (zum Bei­spiel Pho­to­vol­taik- und Wind­kraft­an­la­gen) in Kom­bi­na­tion mit Elektrolyseuren
2. Spei­che­rung in Hochdrucktanks
3. Rück­um­wand­lung in elek­tri­schen Strom und Wärme über Brenn­stoff­zel­len; sta­tio­näre oder mobile Anwendung.

Inves­ti­ti­ons­pro­gramme und ‑fonds für die For­schung und die Beschleu­ni­gung der Kom­mer­zia­li­sie­rung und des Ein­sat­zes von Was­ser­stoff- und Brenn­stoff­zel­len­tech­no­lo­gien lau­fen ver­stärkt seit eini­ger Zeit. In den letz­ten Jah­ren wur­den bedeu­tende Fort­schritte im Bereich der H2-Pro­duk­tion, des Trans­ports und der Spei­che­rung erreicht, was Ver­bes­se­run­gen sowohl bei den Kos­ten als auch bei der Gesamtef­fi­zi­enz der Was­ser­stoff­tech­no­lo­gie sowie die Betriebs­si­cher­heit ver­bes­sert hat.

Begrenzt wird die Nut­zung wei­ter­hin durch zahl­rei­che Her­aus­for­de­run­gen bei der Ein­füh­rung von H2. Denn für eine groß­flä­chige Ver­füg­bar­keit von grü­nem Was­ser­stoff ist etwa die der­zei­tige Infra­struk­tur noch nicht aus­rei­chend. Eben­falls fal­len hohe Gesamt­kos­ten an, ein­schließ­lich Kapi­tal- und Betriebs­kos­ten. Viel zu tun gibt es auch beim Thema Effi­zi­enz: die Erzeu­gung und der Ver­brauch müs­sen dies­be­züg­lich wei­ter­hin ver­bes­sert wer­den, ebenso wie die Leis­tungs­über­wa­chung und der Kun­den­dienst für Wasserstofftechnologien.

Pho­to­vol­taik und Was­ser­stoff: Selbst erzeu­gen und nutzen!

Der Anwen­dungs­fall für grü­nen Was­ser­stoff im Immo­bi­li­en­be­reich besteht darin, die ver­füg­bare Dach­flä­che um bestehende oder neue Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen zu erwei­tern. Mit­hilfe eines Elek­tro­ly­se­urs wird dann grü­ner Was­ser­stoff erzeugt, kom­pri­miert und gespei­chert. Die­ser Was­ser­stoff kann nun als Kraft­stoff für die Fahr­zeuge oder zur Rück­ver­stro­mung (inkl. Wär­me­er­zeu­gung) über eine Brenn­stoff­zelle genutzt wer­den. Je nach Aus­le­gung bzw. Größe der Anlage kann so ein gewis­ser Teil des Wär­me­en­er­gie­be­darfs sowie des Strom­be­darfs zeit­ge­recht erzeugt wer­den. Was­ser­stoff hat eine hohe Ener­gie­dichte, was bedeu­tet, dass viel Ener­gie auf einer rela­tiv klei­nen Grund­flä­che gespei­chert wer­den kann, was auch für Immo­bi­lien von Vor­teil ist.

Die Nut­zung gro­ßer Wind­ener­gie­an­la­gen (statt Pho­to­vol­taik) ist grund­sätz­lich auch mög­lich, zieht jedoch geneh­mi­gungs­recht­li­che Fra­gen nach sich. Ein Vor­teil dabei ist eine gleich­mä­ßi­gere Pro­duk­tion im Jah­res­ver­lauf. Bereits heute wer­den Pho­to­vol­taik- und Wind­kraft­an­la­gen genutzt, um über­schüs­si­gen Strom in Form von Was­ser­stoff zu spei­chern, und so die Belas­tung des Strom­net­zes zu ver­rin­gern. Auf die­ser Grund­lage las­sen sich ebenso soge­nannte “Mikro­grids” in länd­li­chen Gebie­ten auf­bauen, um ganze Gemein­den teils mit grü­nem Was­ser­stoff zu ver­sor­gen und so den CO2-Fuß­ab­druck zu verringern.

Autor: Filip Zaha­riev, Regio­nal Sourcing Mana­ger Con­s­truc­tion & Uti­li­ties Cor­po­rate Pro­cu­re­ment, DHL Group

Das Jahr 2022 ist für die glo­ba­li­sierte Welt und damit ins­be­son­dere dem Wirt­schafts­stand­ort Deutsch­land ein Jahr der Extreme. Zu Beginn des Jah­res stan­den noch die geris­sene Lie­fer­ket­ten in Fern­ost im Fokus und ein mög­li­ches Re- oder Near­sho­ring-Sze­na­rio von ehe­mals nach Asien aus­ge­la­ger­ten Betrie­ben wurde breit the­ma­ti­siert. Ledig­lich ein hal­bes Jahr spä­ter wird in der Bericht­erstat­tung eine mög­li­che Deindus­tria­li­sie­rung der hei­mi­schen Wirt­schaft auf­grund der gras­sie­ren­den Ener­gie­preis­ent­wick­lung durch den rus­si­schen Angriffs­krieg auf die Ukraine und in der Folge auch auf unsere Ener­gie­ver­sor­gung in Spiel gebracht. Beide Ent­wick­lun­gen sind mög­li­che Sze­na­rien und wer­den weder ganz noch gar nicht Nie­der­schlag in der wei­te­ren Ent­wick­lung fin­den. Im Fol­gen­den wird ledig­lich das Ver­tei­lungs­po­ten­zial für Re- und Near­sho­ring in Deutsch­land und Europa in der einen Spiel­art bei­der Sze­na­rien skizziert.

Es war die Pan­de­mie, die die Fra­gi­li­tät der Ver­sor­gungs­ket­ten zum ers­ten Mal für alle sicht­bar gemacht hat. Doch der rus­si­sche Angriffs­krieg gegen die Ukraine und seine Fol­ge­er­schei­nun­gen sind weit­aus gra­vie­ren­der. Sie ver­schär­fen das Pro­blem der Unter­bre­chung von Lie­fer­ket­ten dra­ma­tisch. Die Lie­fer­ket­ten sind nicht so wider­stands­fä­hig, wie man in einer glo­ba­li­sier­ten Welt ange­nom­men hat. Als wäre dies nicht bereits genug, füh­ren die geo­po­li­ti­schen Span­nun­gen um Tai­wan aber­mals vor Augen, dass die Werk­bank der Welt nicht mehr so sta­bil ist, wie einst ange­nom­men. Letzt­lich muss fest­ge­stellt wer­den, dass die Glo­ba­li­sie­rung, so wie wir sie seit Deka­den ken­nen, sich nicht ein­fach fort­set­zen wird. Sie erfährt eine Neu­aus­rich­tung, die auch Aus­wir­kun­gen auf den Logis­tik­flä­chen­be­darf haben wird.

Ist die Glo­ba­li­sie­rung bereit für einen Neu­an­fang? New­s­ho­ring-Poten­ziale in Europa

Die Pan­de­mie hat eine Debatte dar­über aus­ge­löst, dass Pro­duk­ti­ons­li­nien und Lie­fer­ket­ten ver­kürzt, dif­fe­ren­ziert und ten­den­zi­ell wie­der näher an die Ver­brau­cher in Europa aus­ge­rich­tet wer­den müssen.

Das würde einen Para­dig­men­wech­sel bedeu­ten. Die Pan­de­mie allein wäre nicht Grund genug gewe­sen. Schließ­lich gab es gute Gründe, die Pro­duk­tion nach China oder in andere asia­ti­sche Märkte zu ver­la­gern. Die von der Pan­de­mie gebeu­tel­ten Unter­neh­men hat­ten gehofft, dass sich die Dinge mit­tel­fris­tig nor­ma­li­sie­ren wür­den. Eine Rück­ver­la­ge­rung der Pro­duk­tion und die Inkauf­nahme von Gewinn­ein­bu­ßen erschie­nen unrealistisch.

Doch die in immer kür­ze­ren Abstän­den auf­tre­ten­den und gra­vie­ren­der wer­den­den Kri­sen haben dafür gesorgt, dass die Her­stel­ler ihren Kurs über­den­ken. Auto­no­mie und Sicher­heit haben für sie jetzt eine höhere Prio­ri­tät. In der Pro­duk­tion hat dies zu einem “China-plus-eins”-Ansatz geführt. Dabei wird ein chi­ne­si­scher Pro­duk­ti­ons­stand­ort durch einen oder meh­rere alter­na­tive Stand­orte ergänzt. Diese kön­nen in ande­ren asia­ti­schen Län­dern wie Malay­sia oder Viet­nam ange­sie­delt sein. Der “plus-eins”-Standort könnte aber auch in Europa lie­gen. Auch wenn es noch Ein­zel­fälle sind, die Zahl der Bei­spiele nimmt zu. Die Art der Ver­la­ge­rung oder Auf­bau an zusätz­li­chen Logis­tik­flä­chen kann vari­ie­ren und wer­den unter dem Sam­mel­be­griff „New­s­ho­ring“ sub­su­miert. Dar­un­ter fallen:

• Re-/Ne­ar­sho­ring: Die Ver­kür­zung der Lie­fer­ket­ten kann sich in einer erhöh­ten Nach­frage nach Indus­trie­flä­chen und auf­grund vor- und nach­ge­la­ger­ter Pro­zesse auch nach Logis­tik­flä­chen nie­der­schla­gen. Teil­weise ist auch mit einer zusätz­li­chen Nach­frage in den Kern­märk­ten der klas­si­schen “Blue Banana”-Industrieregionen wie Deutsch­land, Frank­reich und Groß­bri­tan­nien zu rech­nen. Also Län­der, die frü­her vor allem aus­ge­la­gert haben und nun die Pro­duk­tion zurück­ho­len (Re-Sho­ring). Auf­grund der hohen Preis­struk­tu­ren (Löhne, Ener­gie) in die­sen Län­dern sowie ande­rer Facet­ten wird eine Rück­ver­la­ge­rung in güns­ti­gere Märkte, vor allem in Ost­eu­ropa, aber auch in Nach­bar­län­der (z. B. Tür­kei) eben­falls eine häu­fige Option sein (Near­sho­ring).

• Lager­be­darf in der Pro­duk­tion (Just-in-case-Lager­hal­tung): Bis vor kur­zem galt vor allem in der Auto­mo­bil­in­dus­trie die Maxime der Just-in-time-Pro­duk­tion und der Redu­zie­rung der Lager­hal­tung auf das abso­lute Mini­mum. Das hat sich in der Pan­de­mie, aber auch im Ukraine-Krieg gerächt. Jetzt ste­hen die Pro­duk­ti­ons­bän­der immer öfter still. Damit sich das nicht wie­der­holt, den­ken immer mehr Unter­neh­men um und bauen red­un­dante Lie­fer­ket­ten auf. Auch die Reak­ti­vie­rung der Lager­hal­tung steht auf der Tages­ord­nung. Denn Pro­duk­ti­ons­still­stand ist kos­ten­in­ten­si­ver als Lagerhaltung.

• Kon­sum und Bevöl­ke­rungs­an­ge­bot: Leere Regale in Super­märk­ten waren für die meis­ten Men­schen in West­eu­ropa ein Novum. Der Brexit und vor allem die Pan­de­mie haben die Sys­tem­re­le­vanz der Logis­tik deut­lich gemacht. Dazu gehört eine erhöhte Lager­hal­tung. Dies gilt jedoch nicht nur für die kon­sum­ori­en­tierte Ver­sor­gung der Bevöl­ke­rung, son­dern auch für die Kata­stro­phen­vor­sorge. Stra­te­gi­sche Vor­räte an Medi­ka­men­ten, Lebens­mit­teln und ver­gleich­ba­ren Gütern waren schnell auf­ge­braucht, wenn sie über­haupt noch vor­han­den waren. Hier gilt es gegen­zu­steu­ern und stra­te­gi­sche Reser­ven zu bil­den. Hier­für wer­den Lager­flä­chen benötigt.

• E‑Commerce: Die Pan­de­mie hat sich als Boos­ter für das ver­än­derte Kon­sum­ver­hal­ten ent­wi­ckelt und das Bestell­vo­lu­men im Inter­net enorm gestei­gert. Hier­für wur­den mas­sive Logis­tik­flä­chen benö­tigt und auch neu geschaf­fen. Kurz vor Aus­bruch des Ukraine-Krie­ges stand die Bevöl­ke­rung kurz davor, die wäh­rend der Pan­de­mie auf­ge­stau­ten Kon­sum­aus­ga­ben zu täti­gen. Die hohe Infla­tion und die unsi­che­ren Aus­sich­ten in Kriegs­zei­ten führ­ten jedoch zu einer Ver­lang­sa­mung der Kon­sum­aus­ga­ben, so dass der­zeit in eini­gen Berei­chen Über­ka­pa­zi­tä­ten zu spü­ren sind. Doch dies ist nur eine Moment­auf­nahme. Im Grunde ist die Sät­ti­gungs­grenze im E‑Commerce noch nicht erreicht. Es gibt noch eine Menge zusätz­li­cher Nachfrage.

Wie geht es nun weiter?

Die der­zei­tige Situa­tion ist eher durch eine abwar­tende Hal­tung gekenn­zeich­net. Es gibt jedoch Anzei­chen dafür, dass aus den genann­ten Grün­den mit­tel­fris­tig mit einer zusätz­li­chen Nach­frage nach Indus­trie- und Logis­tik­flä­chen in Europa zu rech­nen ist. Wie hoch diese Nach­frage sein wird, lässt sich der­zeit kaum valide abschät­zen. Auch sind die stei­gen­den Ener­gie­kos­ten, die geringe Arbeits­kräf­te­ver­füg­bar­keit und die hohen Lohn­kos­ten­ni­veaus gra­vie­rende Aspekte, die die zag­haf­ten Ansätze noch in Frage stel­len könn­ten. Sofern die Aspekte jedoch wei­ter vor­an­schrei­ten, lässt sich model­lie­ren, wo das Poten­zial ver­gleichs­weise hoch oder eher nied­rig ist. Die fol­gende Kar­ten geben Auf­schluss darüber.

Autor: Tobias Kass­ner, Lei­ter Rese­arch und Mit­glied der Geschäfts­lei­tung bei GARBE Indus­trial Real Estate GmbH