Die Flä­chen für Logis­tik­im­mo­bi­lien wer­den ins­be­son­dere in den deut­schen Metro­pol­re­gio­nen zuneh­mend knapp. Gleich­zei­tig steigt der Bedarf an gut erreich­ba­ren Lager‑, Dis­tri­bu­ti­ons- und Pro­duk­ti­ons­stand­or­ten. Mehr­ge­schos­sige Logis­tik­im­mo­bi­lien kön­nen hier eine Mög­lich­keit bie­ten, vor­han­dene Gewerbe- und Indus­trie­flä­chen effi­zi­en­ter zu nut­zen. Die Initia­tive Logis­tik­im­mo­bi­lien (Logix) unter­sucht in ihrer neuen Stu­die „Mul­ti­le­vel-Logis­tik­im­mo­bi­lien“, wel­che Poten­ziale diese Bau­weise bie­tet und wel­che Vor­aus­set­zun­gen für eine stär­kere Ver­brei­tung in Deutsch­land geschaf­fen wer­den müssen. 

Die unter der Lei­tung von Dr.-Ing. Roland Busch von der Ber­gi­schen Uni­ver­si­tät Wup­per­tal erar­bei­tete Publi­ka­tion ist die erste von zwei Stu­dien zum Thema Mehr­ge­schos­sig­keit. Sie grenzt den Begriff der Mul­ti­le­vel-Logis­tik­im­mo­bi­lie ab, erfasst und typi­siert bereits rea­li­sierte Pro­jekte in Europa und unter­sucht deren bau­li­chen und funk­tio­na­len Merk­male. Die Bestands­auf­nahme zeigt eine große Viel­falt. Gleich­zei­tig las­sen sich die euro­päi­schen Pro­jekte in sechs klar unter­scheid­bare Grund­ty­pen ein­tei­len. Wäh­rend mehr­ge­schos­sige Logis­tik­im­mo­bi­lien in Europa bereits in unter­schied­li­chen Aus­prä­gun­gen rea­li­siert wur­den, gibt es in Deutsch­land ins­be­son­dere bei Objek­ten mit Ram­pen­zu­gang zu den Ober­ge­schos­sen bis­lang nur wenige Projekte. 

Poten­ziale, Grund­ty­pen und Her­aus­for­de­run­gen von Mehr­ge­schos­sig­keit

Mehr­ge­schos­sig­keit gewinnt vor allem dort an Bedeu­tung, wo Grund­stü­cke knapp und teuer sind. Eine effi­zi­en­tere Nut­zung von Indus­trie- und Gewer­be­flä­chen kann dazu bei­tra­gen, die Ver­sie­ge­lung von bis­her nicht gewerb­lich genutz­ten Flä­chen (Green­fields) zu redu­zie­ren. Gleich­zei­tig ermög­li­chen zen­tra­ler gele­gene Stand­orte Poten­ziale für eine bes­sere Erreich­bar­keit von Bal­lungs­räu­men und damit gege­be­nen­falls auch für die Opti­mie­rung von Güterverkehren. 

„Die zuneh­mende Flä­chen­knapp­heit erfor­dert ein Umden­ken bei der Pla­nung und dem Bau von Logis­tik­im­mo­bi­lien. Unsere Unter­su­chung zeigt, dass das Poten­zial mehr­ge­schos­si­ger Kon­zepte bereits in unter­schied­li­chen Pro­jek­ten in Europa genutzt wird und künf­tig eine wich­tige Rolle bei der Ent­wick­lung von Logis­tik­stand­or­ten spie­len kann“, sagt Dr.-Ing. Roland Busch von der Ber­gi­schen Uni­ver­si­tät Wuppertal. 

Diese Ein­schät­zung wird durch die Ergeb­nisse einer im April und Mai 2026 durch­ge­führ­ten Befra­gung von 103 Exper­tin­nen und Exper­ten aus der Bau- und Immo­bi­li­en­bran­che bestä­tigt. Die Hälfte der 70 Befrag­ten, die die Zukunfts­per­spek­ti­ven bewer­tet haben, sieht für mehr­ge­schos­sige Logis­tik­im­mo­bi­lien in den kom­men­den Jah­ren ein gro­ßes oder sehr gro­ßes Poten­zial. Für die ver­schie­de­nen Mul­ti­le­vel-Typen sum­mie­ren sich die Mit­tel­werte der Pro­gno­sen auf über 120 Pro­jekte, deren Rea­li­sie­rung die Befrag­ten bis 2035 erwar­ten. Die größ­ten Markt­po­ten­ziale wer­den dabei Urban-Sup­ply- und Last-Mile-Mul­ti­le­vel-Logis­tik­im­mo­bi­lien zugeschrieben. 

Gleich­zei­tig macht die Stu­die deut­lich, dass einer stär­ke­ren Ver­brei­tung der­zeit ver­schie­dene Hemm­nisse ent­ge­gen­ste­hen. Dazu zäh­len ins­be­son­dere die ver­gleichs­weise hohen Bau­kos­ten und die feh­lende Kos­ten­si­cher­heit bei der Umset­zung, die durch die kom­ple­xe­ren Anfor­de­run­gen mehr­ge­schos­si­ger Gebäude ent­ste­hen. Her­aus­for­de­run­gen erge­ben sich z.B. aus Trag­werk, Erschlie­ßung und Brand­schutz, etwa durch die höhe­ren Anfor­de­run­gen an Las­ten, Ram­pen und die ver­ti­kale Erschlie­ßung. Hinzu kom­men feh­lende Erfah­rungs­werte und bis­lang nicht eta­blierte Bau­stan­dards, was Pla­nung und Kal­ku­la­tion erschwert. Auch die Geneh­mi­gungs- und Prüf­ver­fah­ren sind bis­lang wenig rou­ti­niert und kön­nen durch die kom­ple­xen Anfor­de­run­gen auf­wen­di­ger ausfallen. 

Mehr Trans­pa­renz als Grund­lage für künf­tige Standards

Ins­be­son­dere bei der Stan­dar­di­sie­rung und bei der Auf­be­rei­tung bestehen­der Erfah­run­gen zei­gen sich Ansatz­punkte. Best-Prac­tice-Bei­spiele, eine sys­te­ma­ti­sche Erfas­sung rea­li­sier­ter Pro­jekte und eine Typi­sie­rung kön­nen dazu bei­tra­gen, mehr Trans­pa­renz über die unter­schied­li­chen For­men der Mehr­ge­schos­sig­keit zu schaf­fen. Dar­aus las­sen sich per­spek­ti­visch typen­spe­zi­fi­sche Bau­stan­dards und effi­zi­en­tere Pla­nungs- und Geneh­mi­gungs­pro­zesse ableiten. 

„Die Stu­die schafft erst­mals eine struk­tu­rierte Über­sicht über die unter­schied­li­chen For­men mehr­ge­schos­si­ger Logis­tik­im­mo­bi­lien und die in Europa bei rea­li­sier­ten Pro­jek­ten gemach­ten Erfah­run­gen. Damit wird eine sach­li­che Grund­lage geschaf­fen, um über die Vor­aus­set­zun­gen für eine zukünf­tig stär­kere Nut­zung sol­cher Kon­zepte in Deutsch­land dis­ku­tie­ren zu kön­nen“, erläu­tert Dr. Malte-Maria Mün­chow, Spre­cher der Logix Initiative. 

Die Publi­ka­tion wurde von Logix gemein­sam mit dem Bun­des­mi­nis­te­rium für Woh­nen, Stadt­ent­wick­lung und Bau­we­sen (BMWSB) sowie den Spon­so­ren der Stu­die, Bay­ernLB, WISAG Faci­lity Manage­ment Logis­tik, GSE Deutsch­land und der MLP Group, rea­li­siert. Sie wird zunächst auf Deutsch ver­öf­fent­licht und anschlie­ßend auch in eng­li­scher Spra­che erschei­nen. Die Publi­ka­tion kann kos­ten­los auf der Logix Web­site her­un­ter­ge­la­den wer­den: https://logix-award.de/publikationen/