• Flä­chen­um­satz erreichte in den ers­ten drei Quar­ta­len 2024 3,45 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter* – 20 Pro­zent weni­ger als im Vorjahreszeitraum
• 57 Pro­zent des Flä­chen­um­sat­zes ent­fiel auf Neubauten
• Big-Box-Leer­stand stieg auf 3,8 Prozent
• Spit­zen­miete stieg im Durch­schnitt der Top-5-Märkte um 6,3 Pro­zent auf 8,71 Euro

In den ers­ten drei Quar­ta­len 2024 ver­zeich­nete der deut­sche Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt einen Flä­chen­um­satz von 3,45 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern. Im Ver­gleich zum Vor­jah­res­zeit­raum ist das ein Rück­gang um 20 Pro­zent. In den Top-5-Regio­nen blieb der Flä­chen­um­satz mit gut einer Mil­lion Qua­drat­me­tern im Vor­jah­res­ver­gleich hin­ge­gen annä­hernd sta­bil. Einen deut­li­chen Umsatz­rück­gang gab es jedoch außer­halb der eta­blier­ten Logis­tik­re­gio­nen. Dort wurde in den ers­ten drei Quar­ta­len 2024 ledig­lich ein Flä­chen­um­satz von 1,1 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern ver­zeich­net. Im Vor­jah­res­zeit­raum waren es noch 1,7 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Dies ist das Ergeb­nis einer Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE. CBRE erfasst außer­halb der Top-5-Märkte nur Abschlüsse ab 5.000 Quadratmetern.

„Wir haben im bis­he­ri­gen Jah­res­ver­lauf eine spür­bare Zurück­hal­tung auf der Nach­fra­ge­seite ver­zeich­nen kön­nen. Das führt dazu, dass die Nut­zer in Märk­ten wie Ber­lin, Leip­zig, Han­no­ver und Bre­men wie­der eine Aus­wahl bei poten­zi­el­len Flä­chen haben. In Märk­ten wie Frank­furt, Mün­chen, Stutt­gart und Ham­burg ist jedoch nach wie vor kaum Ange­bot im Bestand oder pro­jek­tiert ver­füg­bar“, sagt Rai­ner Koepke, Head of Indus­trial & Logi­stics bei CBRE in Deutsch­land. Inner­halb der ver­gan­ge­nen zwölf Monate stieg die durch­schnitt­li­che Leer­stands­rate der Top-5-Märkte um 0,9 Pro­zent­punkte auf 1,9 Prozent.

„Die Zei­ten grö­ße­rer Miet­stei­ge­run­gen jen­seits der Infla­ti­ons­rate sind in Regio­nen mit Ange­bots­über­hang vor­erst vor­bei – dort hat sich das Miet­ni­veau auf hohem Niveau sta­bi­li­siert“, sagt Philip Nau­mann, Senior Ana­lyst Nati­on­wide Indus­trial & Logi­stics Rese­arch bei CBRE. Auf­grund der hete­ro­ge­nen Struk­tur des Mark­tes kann es jedoch sowohl Regio­nen geben in denen Eigen­tü­mer ihren Mie­tern Incen­ti­ves bie­ten müs­sen als auch Regio­nen, in denen die Mie­ten wei­ter mode­rat stei­gen. Die durch­schnitt­lich nach­hal­tig erziel­bare Spit­zen­miete der Top-5-Regio­nen lag Ende des drit­ten Quar­tals bei 8,71 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat. Das ent­spricht einem Anstieg um 6,3 Pro­zent inner­halb der ver­gan­ge­nen zwölf Monate. Die höchste Spit­zen­miete ver­zeich­nete Mün­chen mit 10,20 Euro.

Der Anteil von Neu­bau­ten am Flä­chen­um­satz ist um einen Pro­zent­punkt leicht auf 57 Pro­zent und damit knapp zwei Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter zurück­ge­gan­gen. „Trotz der weni­ger dyna­mi­schen Nut­zer­nach­frage gibt es für Pro­jekt­ent­wick­ler auch Licht­bli­cke“, sagt Koepke. „Denn die Bau­kos­ten sind trotz der hohen Qua­li­tät moder­ner Logis­tik­im­mo­bi­lien wie­der spür­bar gesun­ken, die Ver­füg­bar­kei­ten der Bau­un­ter­neh­men haben deut­lich zuge­nom­men und auch die Finan­zie­rungs­be­din­gun­gen sind wie­der etwas attrak­ti­ver.“ Sämt­li­che zehn größ­ten Abschlüsse im bis­he­ri­gen Jah­res­ver­lauf ent­fie­len auf Neu­bau­ten. Größ­ter Abschluss war eine Eigen­nut­zung von BMW über 150.000 Qua­drat­me­ter in Straß­kir­chen, gefolgt von einer Ver­mie­tung an Mer­ce­des über 89.900 Qua­drat­me­ter in Bischweier.

Aus­ge­gli­chene Anteile der Bran­chen
Han­dels­un­ter­neh­men (inklu­sive Online­händ­ler) stell­ten mit einem Anteil von 32 Pro­zent das stärkste Bran­chen­seg­ment beim Flä­chen­um­satz – vor einem Jahr betrug ihr Anteil ledig­lich 23 Pro­zent. Das ent­spricht einem Anstieg um 14 Pro­zent auf 1,1 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Mit einem Anteil am Flä­chen­um­satz von 30 Pro­zent (minus acht Pro­zent­punkte), stell­ten Pro­duk­ti­ons­un­ter­neh­men – unter ande­rem auch dank der bei­den größ­ten Trans­ak­tio­nen aus dem Auto­mo­bil­sek­tor – die zweit­größte Nach­fra­ge­gruppe. Trans­port- und Logis­tik­un­ter­neh­men kamen auf 28 Pro­zent (minus einen Prozentpunkt).

Eigen­nut­zer mit deut­li­chem Rück­gang
Ein deut­li­cher Rück­gang zeigte sich bei Eigen­nut­zern. Ihr Flä­chen­um­satz ging um 32 Pro­zent auf 971.000 Qua­drat­me­ter zurück. Damit redu­zierte sich ihr Anteil um fünf Pro­zent­punkte auf 28 Pro­zent. „Da die Trag­weite der Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung von Eigen­nut­zern natur­ge­mäß grö­ßer ist als jene von Mie­tern, hal­ten sie sich in wirt­schaft­lich unsi­che­ren Zei­ten ten­den­zi­ell auch stär­ker zurück“, erklärt Koepke. Hin­zu­kom­men bran­chen­spe­zi­fi­sche Her­aus­for­de­run­gen gro­ßer Eigen­nut­zer­seg­mente wie Bat­te­rie- und Halb­lei­ter­pro­du­zen­ten, wo es zu diver­sen Pro­jekt­ver­zö­ge­run­gen gekom­men ist. Teil­weise haben auf eini­gen Grund­stü­cken zwar bereits Erd­ar­bei­ten begon­nen, CBRE erfasst Flä­chen­um­sätze jedoch erst ab Beginn des Hochbaus.

Pro­gnose für das Gesamt­jahr 2024
„Ange­sichts des zwei­ten Rezes­si­ons­jah­res mit rück­läu­fi­ger Wachs­tums­rate beim rea­lem BIP und infolge einer gerin­gen Dyna­mik im Ver­mie­tungs­markt für Lager­flä­chen ist es unwahr­schein­lich, dass der Markt 2024 die Fünf-Mil­lio­nen-Qua­drat­me­ter-Marke erreicht. Aber: Auf­ge­scho­ben ist nicht auf­ge­ho­ben – Ent­schei­dun­gen, die ange­sichts der kon­junk­tu­rel­len Unsi­cher­hei­ten heute nicht getrof­fen wur­den, könn­ten in den nächs­ten Jah­ren umso dyna­mi­scher die Flä­chen­um­sätze antrei­ben“, sagt Koepke.

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