Von der Logistikhalle zur digitalen Betriebsplattform
Warum digitale Konnektivität zum neuen Standard für Logistikimmobilien wird.
Four Parx Airport in Dreieich, eines der ersten WiredScore zertifizierten Gebäude Deutschlands.
Autoren: Sebastian Kohts, Geschäftsführer bei WiredScore und Sebastian Krämer, Head of Project Management | Managing Director bei FOUR PARX
Der technologische Wandel in der Logistikimmobilie
Technologie entwickelt sich heute schneller, als Gebäude geplant werden. In kaum einem Segment ist diese Lücke so sichtbar wie bei Industrie- und Logistikimmobilien. Über viele Jahre haben sich die zentralen Bewertungskriterien kaum verändert: Lage, Andienung, Hallenhöhe, Rampen, Bodenlast, Stellplätze und Erreichbarkeit. Diese Kriterien bleiben wichtig, reichen aber nicht mehr aus.
Denn viele Prozesse, die heute in einer Halle stattfinden, sind auf stabile digitale Infrastruktur angewiesen. Das beginnt bei einfachen Handscannern und mobilen Endgeräten. Es reicht über Warehouse-Management-Systeme, Cloud-Anwendungen und digitale Zugangskontrolle bis hin zu automatisierter Kennzeichenerkennung, Telematik, Robotik und datenbasierter Verbrauchsmessung.
Damit verschiebt sich die Frage, die Eigentümer und Entwickler beantworten müssen. Es geht nicht mehr nur darum, ob eine Immobilie baulich funktioniert. Es geht darum, ob sie den digitalen Betrieb ihrer Nutzer tragen kann.
Diese Entwicklung ist der Grund, warum WiredScore digitale Konnektivität und technologische Bereitschaft von Gebäuden bewertet. Im Industrie- und Logistiksektor ist der Bedarf besonders hoch, weil digitale Infrastruktur dort unmittelbar in operative Leistung übersetzt wird.
Quellen: WiredScore & Analytiqa, Ericsson Mobility Report Press Release
Der strategische Shift
- Vom Standortvorteil zum Infrastrukturvorteil: Lage bleibt Basis, Konnektivität wird Differenzierung.
- Vom Mieterausbauproblem zur Eigentümeraufgabe: Day-One-Connectivity reduziert Reibung in Vermietung und Betrieb.
- Von Technikfeatures zur Fähigkeit: Nicht jede Technologie muss eingebaut sein, aber die Immobilie muss auf neue Technologien vorbereitet sein.
- Von Nachhaltigkeitsambition zu Steuerbarkeit: Verbrauchsdaten, Smart Metering und Energieintegration brauchen digitale Grundlagen.
Digitale Konnektivität wird zur Vermietungschance
Während der Pandemie war die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen so hoch, dass viele Einheiten auch ohne besondere Differenzierung vermietet werden konnten. Dieses Umfeld hat sich verändert. Die Vermietungsmärkte sind selektiver geworden, Nutzer prüfen genauer, und die Anforderungen an die Betriebsfähigkeit einer Fläche steigen.
Zuverlässige Konnektivität erweitert den Kreis potenzieller Nutzer. Ein Unternehmen, das automatisierte Prozesse nutzt, mobile Endgeräte einsetzt oder seine Lagerprozesse cloudbasiert steuert, kann eine Fläche ohne belastbare digitale Infrastruktur nicht ohne weiteres aktivieren. Für solche Nutzer ist Konnektivität kein Komfortmerkmal. Sie ist eine Voraussetzung für den Betrieb.
Ein Beispiel ist der kabelgebundene Internetanschluss, insbesondere die Verfügbarkeitsabfrage bei den Netzbetreibern und die entsprechenden Kabeltrassen und Technikflächen. In vielen Projekten wird er erst organisiert, nachdem ein Mietvertrag abgeschlossen ist. Das kann funktionieren, solange der Nutzer Zeit hat. Es wird aber zum Risiko, wenn die Fläche schnell produktiv werden muss. Wer dem Nutzer nicht zusichern kann, dass er ab Tag eins online ist, verschiebt ein technisches Problem in die Vermietung. Auch wenn der Mieter den endgültigen Internetvertrag abschließt, Vermieter bzw. Projektentwickler können diesen Prozess durch geeignete infrastrukturelle Maßnahmen und proaktives Handeln vereinfachen und beschleunigen.
Für Eigentümer liegt darin eine konkrete Chance. Wer die digitalen Grundlagen vorab klärt, reduziert Reibung im Vermietungsprozess, beschleunigt die Inbetriebnahme und verbessert die Ausgangsposition in der Nutzeransprache. Gerade in einem Markt, in dem Mietinteressenten Alternativen vergleichen, kann das den Unterschied machen.
Geschwindigkeit ist der neue Druck auf Gebäude
Gebäudezyklen und Technologiezyklen laufen auseinander. Immobilien werden für Jahrzehnte geplant. Technologien verändern Nutzerprozesse in wenigen Jahren, teilweise in Monaten. Das Telefon brauchte 73 Jahre bis 5% der deutschen Haushalte es nutzten, das Mobiltelefon 9 Jahre, das World Wide Web 4 Jahre, Facebook 3 Jahre. Bei ChatGPT waren es gerade nur rund 4 Monate (Quelle: Innovation Institut 2011 und CAIS Meinungsmonitor).
Für Logistikimmobilien ist diese Beschleunigung kein abstraktes Innovationsthema. Sie entscheidet darüber, ob ein Gebäude in 5, 10 oder 15 Jahren noch mit Nutzerprozessen kompatibel ist. KI, IoT, autonome mobile Roboter, Cloud-basierte Warehouse-Management-Systeme und smarte Energieinfrastruktur werden nicht auf einen Schlag kommen. Sie werden Schritt für Schritt in den operativen Alltag einziehen. Somit gilt, wer heute nur für den aktuellen Nutzerbedarf plant, plant zu kurz.
Das Praxisbeispiel: Four Parx Airport in Dreieich
Vor diesem Hintergrund ist Four Parx Airport in Dreieich ein relevantes Beispiel. Das Objekt in Dreieich zählt zu den ersten WiredScore zertifizierten Logistikgebäuden Deutschlands und hat die WiredScore Platin-Zertifizierung erhalten.
Four Parx Airport in Dreieich, Innenaufnahme.
Das Projekt liegt im südlichen Rhein-Main-Gebiet, in Dreieich, mit schneller Anbindung an den Flughafen Frankfurt, die Cargo City Süd, die A5, die A3 und die B44. Die Nutzung ist bewusst breit angelegt: Logistik, Produktion, Chemie, Pharma, E‑Commerce, Lebensmittel, Elektronik.
Die WiredScore Zertifizierung des Objekts macht sichtbar, welche digitalen Grundlagen bereits vorhanden sind und wo ein Gebäude weiterentwickelt werden kann. Geprüft wurde unter anderem:
- Internetanschluss: Glasfaser ist möglich und bereits in Betrieb genommen, mehrere Internet Service Provider sind verfügbar, ein redundanter Hausanschluss für ausfallsicheres Internet ist vorhanden, es gibt einen separaten Hausanschlussraum und der Internetanschluss ist bereits in Betrieb.
- Serverraum: Der Raum ist separat und exklusiv sowie redundant klimatisiert, für den Fall, dass eins der Geräte ausfällt.
- Kabelwege: Die Kapazität der Kabelwege ist vorhanden. Redundante Kabelwege sind nur teilweise vorhanden, können aber nachgerüstet werden.
- Verbrauchsmessung: Digitale Messung für Energie und Wasser ist vorhanden. Ein Energiemanagementsystem ist aktuell nicht vorhanden, wird aber in Abstimmung mit dem zukünftigen Eigentümer des Objekts installiert.
- Ladestationen: Ladepunkte sind vorhanden und mit der PV-Anlage verbunden. LKW-Ladestationen sind nicht aktuell vorhanden. Die Stromnetzanbindung hätte aber zusätzliche Kapazität, die hierfür genutzt werden könnte, sofern es ein Mieter fordert.
Die Konsequenz für Eigentümer und Entwickler
Für Eigentümer, Entwickler und Investoren ergeben sich aus dieser Entwicklung fünf klare Handlungsfelder:
- Früher planen – Digitale Infrastruktur gehört in die frühe Projektplanung. Wer erst nach Mietvertragsabschluss über Glasfaser, Mobilfunk, Technikräume und Kabelwege spricht, verschiebt Risiken in den Vermietungsprozess.
- Anschlussfähigkeit vor Ausstattung – Das Ziel ist nicht maximale Technologie pro Quadratmeter. Das Ziel ist maximale optionale Nutzbarkeit pro investiertem Euro.
- Digitale Konnektivität vermarkten – Wenn Nutzer in wenigen Wochen produktiv werden wollen, wird sofortige digitale Betriebsbereitschaft zum Differenzierungsmerkmal.
- Zertifizierung zur Qualitätssicherung nutzen – Eine Zertifizierung ist ein Vergleichsmaßstab, eine Roadmap und ein Instrument, um digitale Qualität im Markt glaubwürdig zu kommunizieren.
Zukunftsfähige Logistikimmobilien müssen nicht jede Technologie von morgen heute eingebaut haben. Das wäre teuer, ineffizient und angesichts heterogener Nutzerprofile oft falsch. Sie müssen aber vorbereitet sein: auf mehr Daten, mehr Automatisierung, mehr mobile Anwendungen, mehr Transparenz und schnellere Innovationszyklen.
Die Zukunft der Logistikhalle liegt deshalb nicht nur in Quadratmetern. Sie liegt in ihrer Fähigkeit, Betrieb möglich zu machen.