Maßnahmen zum transparenten Nachhaltigkeits-Reporting auf Portfolio-Ebene
Autor: Steffen Walvius – Energy and Sustainability Leader bei European Green Logistics Space
Die Reform der SFDR-Richtlinien der EU („Sustainable Finance Disclosure Regulation“) könnte endlich die wahren „Green Leaders“ anerkennen – sofern wir sie mit einer ehrlichen, transformationsorientierten Berichterstattung kombinieren. Eine Logistikimmobilien-Perspektive auf Portfolio-Optik, Lebenszyklus-Emissionen (Whole-Life Carbon) und die Reporting-Lösungen, die echte Transformation belohnen.
Wichtiger Hinweis: SFDR 2.0 ist noch ein Vorschlag und muss den EU-Gesetzgebungsprozess durchlaufen; Marktanalysen deuten auf eine mehrjährige Übergangsphase von der Verabschiedung bis zur Anwendung hin. (Stand: April 2026)
Jahrelang schuf das europäische Offenlegungsregime ein Paradoxon: Strategien, die die härteste Dekarbonisierungsarbeit leisten – nämlich der Erwerb „brauner“, nicht konformer Assets und deren energetische Verbesserung – hatten Schwierigkeiten, sich als „grün“ zu präsentieren. Der SFDR‑2.0‑Vorschlag der Europäischen Kommission führt nun eine Produktkategorie für Transition ein. Diese ist für Fonds gedacht, die in Vermögenswerte investieren, die noch nicht nachhaltig sind, sich aber auf einem glaubwürdigen Pfad befinden. Falls dies verabschiedet wird, erhielten transformationsorientierte Immobilienstrategien ein klareres Fundament, und die Verwirrung durch die faktische Label-Nutzung von Artikel 8/9 würde reduziert.
Die Illusion des Portfolio-Fortschritts
Logistikinvestoren berichten stolz über steigende Zertifizierungsquoten, LED-Abdeckung, Photovoltaik-Kapazitäten und reduzierte Portfolioemissionen. Dies sind legitime Kennzahlen, doch sie können die Asset-Rotation maskieren. Oft werden emittierende Gebäude verkauft und „grüne“ hinzugekauft, anstatt die Effizienz im tatsächlichen Bestand zu steigern. Das Ergebnis: Die KPIs verbessern sich, während die systemweiten Emissionen stagnieren, da die „braunen“ Assets unter anderen Eigentümern im Bestand verbleiben.
Sanierung statt Ersatz: Die Aufgabe in der deutschen Logistik
Der Gebäudebestand in der EU und Deutschland ist alt und langlebig. Etwa 85 % des Bestands wurde vor 2001 gebaut, und ein Großteil wird auch 2050 noch stehen; die Sanierungsrate bleibt jedoch gering. In der Logistik sind rund 61 % der europäischen Lagerhäuser älter als zehn Jahre. Das bedeutet: Der Logistik-Fußabdruck von 2050 ist bereits weitgehend gebaut und benötigt eine Transformation, keine reine Selektion.
Whole-Life Carbon: Warum „Neu“ nicht immer „Grüner“ ist
Abriss und Neubau verursachen hohe verkörperte Emissionen (Embodied Carbon). Ein Neubau sieht in operativen Metriken oft sauberer aus, doch die ganzheitliche CO₂-Bilanz ist über Jahre hinweg schlechter als bei einer Sanierung. Fachgremien betonen, dass der Erhalt von Strukturen meist die emissionsärmere Wahl ist. Um dies sichtbar zu machen, ist eine explizite Lebenszyklus-Berichterstattung (operativ + verkörpert) erforderlich.
Von Kennzahlen zu echtem Fortschritt
Um echten Wandel von rein rechnerischen Verbesserungen zu unterscheiden, muss Nachhaltigkeitsberichterstattung zeigen, was sich tatsächlich im Bestand verändert. Dazu gehört, echte Verbesserungen bestehender Gebäude von Portfolio-Umschichtungen zu unterscheiden, Fortschritte auf Gebäudeebene sichtbar zu machen statt nur aggregierte Kennzahlen zu berichten und den Klimanutzen der Aufwertung bestehender Gebäude anzuerkennen. Wenn Berichterstattung abbildet, wie sich Gebäude im Laufe der Zeit von ineffizient zu effizient entwickeln und nicht nur, wie „grün“ ein Portfolio heute erscheint, wird Transformation nachvollziehbar und vergleichbar.
Warum das für Labels und Namen zählt
Die neue SFDR-Kategorie würde es ermöglichen, Brown-to-Green-Produkte klar zu kennzeichnen. Gleichzeitig fordern die ESMA-Leitlinien, dass Fondsnamen die tatsächliche Strategie widerspiegeln, was ein wichtiges Instrument gegen Greenwashing ist.
Unsere Anwendung bei EGLS
Bei der European Green Logistics Space (EGLS) suchen wir gezielt nach „gestrandeten“ Assets, um diese gemeinsam mit den Mietern zu transformieren. Wir messen unseren Erfolg am Like-for-Like-Fortschritt, WLC pro m² und dem EPC-Farbwechsel. Wir laufen nicht vor problematischen Gebäuden davon – wir übernehmen Verantwortung für sie.