CBRE Pres­se­mit­tei­lung: Flä­chen­um­satz am Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt Deutsch­land auf dem Rekord­ni­veau von 2018 und 2019

21. Jan 2021

2020 wurde am deut­schen Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt ein Flä­chen­um­satz von 6,9 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern erreicht. Damit setzte sich die hohe Markt­dy­na­mik von 2019 und 2018 auf dem glei­chen Niveau wei­ter fort. Auch die Anteile der Eigen­nut­zer (2,4 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, Anteil von 35 Pro­zent) sowie von Neu­bau­ten (4,5 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, Anteil von 65 Pro­zent) blie­ben annä­hernd sta­bil.  Bei den zehn größ­ten Ver­mie­tun­gen und Eigen­nut­zun­gen han­delte es sich voll­stän­dig um Neu­bau­ten. Die ins­ge­samt starke Nach­frage ließ die durch­schnitt­li­che Spit­zen­miete der Top-5-Städ­te­re­gio­nen in Deutsch­land um ein Pro­zent auf 6,35 Euro pro Qua­drat­me­ter und Monat stei­gen. Dies ist das Ergeb­nis einer aktu­el­len Ana­lyse des glo­ba­len Immo­bi­li­en­dienst­leis­ters CBRE.

„Der Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt zeigte sich mit sei­ner Sta­bi­li­tät unbe­ein­druckt von der Krise. Dass der Flä­chen­um­satz trotz der gro­ßen Dyna­mik am Logis­tik­markt ‚nur‘ auf dem hohen Vor­jah­res­ni­veau blieb, ist einer­seits dem vie­ler­orts vor­herr­schen­den Flä­chen­man­gel und ande­rer­seits der unter­schied­li­chen Ent­wick­lung ver­schie­de­ner Nut­zer­bran­chen geschul­det“, sagt Rai­ner Koepke, Head of Indus­trial & Logi­stics bei CBRE in Deutsch­land. Zwar waren auch die Flä­chen­um­sätze der drei gro­ßen Nut­zer­bran­chen sta­bil auf dem Vor­jah­res­ni­veau (Han­del: 2,6 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, 38 Pro­zent Markt­an­teil; Transport/Logistik: 2,2 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, 32 Pro­zent Markt­an­teil; Pro­duk­tion: 1,6 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter, 23 Pro­zent Markt­an­teil), inner­halb die­ser Bran­chen gab es jedoch große Unter­schiede. Allein auf die Online­händ­ler ent­fie­len mit 52 Pro­zent mehr als die Hälfte aller Flä­chen­um­sätze des Han­dels – 2019 waren es noch 40 Pro­zent. Ent­spre­chend lös­ten die Online­händ­ler 2020 ein Fünf­tel aller Flä­chen­um­sätze am Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt aus, im zwei­ten Halb­jahr gar ein Vier­tel. Im Durch­schnitt der fünf Vor­jahre lag der Markt­an­teil der Online­händ­ler bei ledig­lich 13,5 Prozent. 

„Wäh­rend infolge der Lock­downs und der unsi­che­ren Ent­wick­lung der Corona-Krise im ers­ten Halb­jahr die Nach­frage von Indus­trie­un­ter­neh­men und deren Logis­ti­kern nach­ließ, haben im zwei­ten Halb­jahr die Online­händ­ler ihre Nach­frage und Abschluss­be­reit­schaft beschleu­nigt. Aber auch klas­si­sche Non-Food-Retailer sind bei geschlos­se­nen Laden­ge­schäf­ten gezwun­gen mög­lichst viel Umsatz ins Inter­net zu ver­la­gern. Für die Abwick­lung der Bestel­lun­gen sind Lager- und Ver­sand­flä­chen erfor­der­lich, die gerade bei groß­vo­lu­mi­gen Pro­duk­ten wie Möbeln, Bau­markt­pro­duk­ten oder Elek­tro­nik gleich zu Ein­zel­an­mie­tun­gen von meh­re­ren 10.000 Qua­drat­me­ter füh­ren. Ange­sichts der aktu­el­len Lage waren kurz­fris­tig bezieh­bare Flä­chen beson­ders gefragt. Dadurch konn­ten nicht nur Bestands­im­mo­bi­lien, son­dern auch spe­ku­la­tiv errich­tete Hal­len rasch ver­mie­tet wer­den“, so Koepke.

Trotz des in den Top-5-Märk­ten stär­ker aus­ge­präg­ten Flä­chen­man­gels stieg der Logis­tik­flä­chen­um­satz 2020 in die­sen Regio­nen um deut­li­che 28 Pro­zent auf 1,9 Mil­lio­nen Qua­drat­me­ter. Frank­furt am Main und Ham­burg füh­ren mit 500.000 Qua­drat­me­tern bezie­hungs­weise 484.000 Qua­drat­me­tern nicht nur die Umsatz­sta­tis­tik an, son­dern sie konn­ten sich zudem von einem eher schwa­chen Vor­jah­res­er­geb­nis erho­len. Mün­chen erreicht mit 322.000 Qua­drat­me­tern ein star­kes Ergeb­nis, das von einer 137.800-Quadratmeter-Vermietung an Krauss­M­af­fei Tech­no­lo­gies geprägt war. Dabei han­delt es sich um die deutsch­land­weit größte Ver­mie­tung im Jahr 2020. Über­trof­fen wurde die­ser Abschluss ledig­lich von einer Eigen­nut­zung mit 153.700 Qua­drat­me­tern von Ama­zon in Gera. Ein grö­ße­rer Flä­chen­um­satz als in Frank­furt oder Ham­burg war ledig­lich in der Region Ruhr­ge­biet zu ver­zeich­nen. Dort ging der Umsatz aber um 17 Pro­zent auf 578.000 Qua­drat­me­ter zurück. „Aktu­ell ist die Flä­chen­ver­füg­bar­keit im Ruhr­ge­biet ein­ge­schränkt. Zwar ste­hen bei­spiels­weise meh­rere Kon­ver­sio­nen ehe­ma­li­ger Kraft­werke an, es dau­ert jedoch noch Jahre, bis dort Neu­bau­ten bezieh­bar sind“, erklärt Koepke. Bei den Logis­tik­clus­tern ent­wi­ckel­ten sich 2020 spe­zi­ell die Märkte Halle/Leipzig, Mag­de­burg und Köln sehr dyna­misch. In allen drei Märk­ten stieg der Umsatz um 63 Pro­zent – in Halle/Leipzig auf 332.000 Qua­drat­me­ter, in Köln auf 170.000 Qua­drat­me­ter und in Mag­de­burg auf 148.000 Qua­drat­me­ter. In Rest­deutsch­land – also alle Märkte außer den Top-5-Städ­ten, dem Ruhr­ge­biet und den wei­te­ren 17 Logis­tik­clus­tern – blieb der Umsatz mit 2,3 Mil­lio­nen Qua­drat­me­tern auf hohem Niveau stabil.

Miet­ent­wick­lung

Wäh­rend die nur von den Top-Neu­bau­ten erzielte Spit­zen­miete ledig­lich leicht zulegte, sind die Durch­schnitts­mie­ten schon seit län­ge­rem am Stei­gen und errei­chen auch bei bis zu zehn Jahre alten Objek­ten das Niveau von Neu­bau­ten. Da durch die nied­rige Infla­tion die Inde­xie­rung nur wenig zur Miet­preis­stei­ge­rung bei­getra­gen hat, kön­nen heute bei Neu­ver­mie­tun­gen, anders als zu Zei­ten höhe­rer Infla­ti­ons­ra­ten, zum Teil deut­li­che Stei­ge­run­gen erreicht wer­den. Nur sel­ten gibt es ähn­li­che, gleich­zei­tig ver­füg­bare Objekte für den Nut­zer, so dass die Ver­mie­ter trotz des star­ken Kon­junk­tur­ein­bru­ches von 2020 ihre Mie­ten erhö­hen konnten.

Aus­blick 2021

„Auf­grund der zu erwar­ten­den kon­junk­tu­rel­len Bele­bung im zwei­ten Halb­jahr ist ein Ansprin­gen der Nach­frage auch sei­tens der Indus­trie und von deren Logis­ti­kern zu erwar­ten, die durch die Neu­jus­tie­rung der Lie­fer­ket­ten struk­tu­relle Ände­run­gen umset­zen, was zu Mehr­nach­frage füh­ren wird. Zudem wird der groß­flä­chige Bedarf für Ful­film­ent-Cen­ter der Online-Händ­ler und die klein­flä­chige Nach­frage für die stadt­nahe Ver­teil­lo­gis­tik wei­ter­hin den Markt antrei­ben und stößt auf ein begrenz­tes Ange­bot“, sagt Armin Her­ren­schnei­der, Co-Head of Indus­trial & Logi­stics bei CBRE. „Durch den Wett­be­werb der Mie­ter um die freien Flä­chen und die stei­gen­den Grund­stücks­kos­ten bei Neu­bau­ten wer­den die Mie­ten ten­den­zi­ell stär­ker als bis­her steigen.“

„Ent­las­tung durch ‚Brown­fields‘, die durch Schlie­ßung älte­rer Fabri­ken ent­ste­hen kön­nen, sind der­zeit nicht über das nor­male Maß hin­aus abseh­bar, sodass es bei knap­pen Flä­chen­ver­füg­bar­kei­ten bleibt“, sagt Koepke.  

„Logis­tik­im­mo­bi­len haben sich gegen­über dem Corona-Virus als resis­tent erwie­sen und auch die Flä­chen­um­sätze haben das hohe Niveau der Vor­jahre gehal­ten. Der Online­han­del hat kräf­tig zuge­legt – was ange­sichts der geschlos­se­nen oder schlecht fre­quen­tier­ten Laden­ge­schäfte zu erwar­ten war. Wir erwar­ten durch Online­händ­ler eine wei­tere groß­flä­chige Nach­frage, die das Markt­ge­sche­hen zusam­men mit einer abseh­bar stär­ke­ren Nach­frage der Indus­trie und deren Logis­ti­kern infolge eines sich abzeich­nen­den Kon­junk­tur­auf­schwungs im zwei­ten Halb­jahr antrei­ben wird. Nur der Flä­chen­man­gel könnte 2021 einen Anstieg des Flä­chen­um­sat­zes über die Sie­ben-Mil­lio­nen-Qua­drat­me­ter-Marke ver­hin­dern“, erwar­tet Koepke.