Peter Kunz FRICS, Head of Indus­trial & Logi­stics EMEA bei Col­liers Inter­na­tio­nal, kom­men­tiert: „Indus­trie- und Logis­tik­im­mo­bi­lien haben sich in den ver­gan­ge­nen Mona­ten als robuste und kri­sen­feste Asset­klasse gezeigt. Trotz der Unsi­cher­hei­ten, die die Covid-19-Pan­de­mie auf den deut­schen Invest­ment­markt aus­ge­löst hat, setzt sich der Erfolgs­kurs die­ser Asset­klasse fort. Zu Beginn der Krise zeich­nete sich bereits ab, dass der Logis­tik­sek­tor als Gewin­ner her­vor­ge­hen könnte und als unter­stüt­zen­der Pfei­ler im Gesamt­sys­tem der deut­schen Wirt­schaft fun­giert. Neben dem sta­bi­len Ver­trauen der gän­gi­gen Anle­ger in Logis­tikas­sets haben sich nun­mehr wei­tere Inves­to­ren, die bis­lang gar nicht oder nur kaum in Berüh­rung mit die­sem Immo­bi­li­en­ty­pen kamen, die­ser Asset­klasse ver­stärkt zuge­wandt. Wir erwar­ten dem­nach, dass die­ser Kri­sen­ef­fekt zukünf­tig für noch mehr Wett­be­werbs­druck und dem­entspre­chend für eine wei­tere Ren­di­te­kom­pres­sion auf dem Logis­tik­im­mo­bi­li­en­markt sor­gen wird.“

Port­fo­lio-Deals blie­ben vor­erst aus

Wäh­rend zu Beginn des Jah­res zwei grö­ßere Port­fo­lio-Trans­ak­tio­nen über den Tisch gin­gen, ver­zeich­nete das zweite Quar­tal kei­nen ein­zi­gen Paket-Deal über 500 Mil­lio­nen Euro. Ein Deal im drei­stel­li­gen Mil­lio­nen-Bereich, das so genannte Maple-Port­fo­lio, wurde Anfang Mai für rund 200 Mil­lio­nen Euro regis­triert. Dabei gin­gen das Ama­zon-Ful­fill­ment-Cen­ter in Werne, das Chem­nit­zer Sie­mens-Werk und die Lager- und Pro­duk­ti­ons­stätte von Mater­ion in Alzenau mit einer Gesamt-Miet­flä­che von circa 150.000 Qua­drat­me­ter als Gesamt­pa­ket an den Lon­do­ner Invest­ment Mana­ger Apei­ron. Dar­über hin­aus sorgte der Ver­kauf von vier Immo­bi­lien der Com­ple­mus Real Estate für wei­te­ren Umsatz in Höhe von rund 60 Mil­lio­nen Euro. Zu dem Port­fo­lio zähl­ten drei klei­nere Neu­bau-Ver­teil­zen­tren von Ama­zon in Wup­per­tal, Trier und Eus­kir­chen und ein Multi-Ten­ant-Objekt in Solingen.

Ins­ge­samt belief sich das Volu­men, das bis zur Jah­res­mitte durch Paket­ver­käufe gene­riert, wurde auf 1,2 Mil­li­ar­den Euro, was einem Markt­an­teil von 39 Pro­zent und dem Vor­jah­res­wert entspricht.

Der Ver­kauf des Zalando-Logis­tik­zen­trums in Lahr bei Offen­burg erwies sich im zwei­ten Quar­tal als bis­lang bedeu­tendste Ein­zel­trans­ak­tion im Markt. Der bis­he­rige Eigen­tü­mer Good­man KWASA Ger­many, ein Joint Ven­ture von Good­man und dem malay­si­schen Pen­si­ons­fonds EPF, über­gab das moderne Logis­tik­zen­trum an den fran­zö­si­schen Asset & Fund Mana­ger Amundi Group, der die rund 130.000 Qua­drat­me­ter große und lang­fris­tig ver­mie­tete Immo­bi­lie laut Ein­schät­zung für einen Fak­tor deut­lich über dem 24-fachen der Jah­res­miete erwarb. Des Wei­te­ren erwarb der aus­län­di­sche Anle­ger Angelo Gor­don im Joint Ven­ture mit dem deut­schen Invest­ment­ma­na­ger Aamundo den Beos Indus­trie­park in Ett­lin­gen bei Karls­ruhe für einen hohen zwei­stel­li­gen Millionenbetrag.

Natio­nale Anle­ger ver­stär­ken Marktpräsenz

Inter­na­tio­nale Anle­ger hat­ten in die­sem Jahr den­noch einen gerin­ge­ren Markt­an­teil als es noch 2019 der Fall war (H1 2019: 61 Pro­zent). Trotz eini­ger Über­nah­men wie die des bereits genann­ten Maple-Port­fo­lios, des Zalando-Logis­tik­zen­trums und der Erwerb des Beos Indus­trie­parks in Ett­lin­gen ver­rin­gerte sich der Anteil des inter­na­tio­na­len Kapi­tals zum Halb­jahr auf 45 Pro­zent (circa 1,3 Mil­li­ar­den Euro). Dadurch erhöhte sich der Anteil hei­mi­schen Kapi­tals, was vor allem auch auf die Über­nahme des Logis­trial-Port­fo­lios (Deutsch­land­an­teil lag bei rund 480 Mil­lio­nen Euro) durch den Fonds der Union Invest­ment Uni­Immo Deutsch­land im Januar die­ses Jah­res zurück­zu­füh­ren ist.

Wei­tere Ren­dite-Kom­pres­sion zu erwarten

Die durch­schnitt­li­che Brutto-Spit­zen­ren­dite in den TOP-Invest­ment­zen­tren liegt der­zeit noch sta­bil bei 4,2 Pro­zent liegt (ent­spricht einer Netto-Ren­dite von etwa 3,75 Pro­zent). Kunz ergänzt: „Aktu­ell konn­ten wir auch Trans­ak­tio­nen regis­trie­ren, die deut­lich dar­un­ter lagen, wenn es sich um eine Neu­bau­im­mo­bi­lie in einer sehr guten Lage inner­halb einer eta­blier­ten Logis­tik­re­gion und mit einem boni­täts­star­ken Mie­ter han­delt. Vor allem die Rolle des Mie­ters wird bei zukünf­ti­gen Trans­ak­tio­nen wie­der stär­ker ins Gewicht fal­len als es noch vor ein paar Mona­ten der Fall war.“

Auf­grund der bis­he­ri­gen Markt­ent­wick­lun­gen, die Logis­tik­im­mo­bi­lien ten­den­zi­ell begüns­tig, erwar­tet Col­liers Inter­na­tio­nal eine wei­ter­wach­sende Nach­frage nach Logis­tikas­sets und dem­nach einen Fort­lauf der Ren­dite-Kom­pres­sion in den kom­men­den 12 Mona­ten. Ins­be­son­dere der wach­sende E‑Commerce, der auf­grund der Krise einen wei­te­ren Nach­fra­ge­schub erlebte und bereits jetzt die Vor­jah­res­werte über­trifft, wird einen wesent­li­chen Ein­fluss auf die Nach­frage auf dem Invest­ment­markt aus­üben. Bereits seit eini­ger Zeit sind vor allem Ver­teil­zen­tren und Umschlag­im­mo­bi­lien stark bei Anle­gern nach­ge­fragt und ver­spre­chen auf­grund der zuneh­men­den Bedeu­tung des Online­han­dels Wert­zu­wächse und Sicherheit.

Pipe­line für zweite Jah­res­hälfte gut gefüllt

„Der­zeit befin­den sich einige grö­ßere Tickets in der Ver­mark­tung, so dass wir von einer soli­den Ent­wick­lung der Invest­ment­tä­tig­kei­ten in der zwei­ten Jah­res­hälfte aus­ge­hen. Wir beob­ach­ten zudem, dass (poten­zi­elle) Käu­fer ver­mehrt Ver­stär­kung in Form von Buy-Side Con­sul­ting ein­ho­len, was sich unter ande­rem durch die Unsi­cher­hei­ten und die der­zei­ti­gen erhöh­ten Anfor­de­run­gen bei der Finan­zie­rung auf­grund der wirt­schaft­li­chen Schwan­kun­gen der letz­ten Monate erklä­ren lässt. Auch ist zu erwar­ten, dass sich die Fol­gen der Krise im drit­ten Quar­tal bemerk­bar machen könn­ten, da in den Mona­ten des Lock­downs nur wenige neue Invest­ment­mög­lich­kei­ten durch Inves­to­ren geprüft wur­den und sich dies dem­nach brem­send auf die Ent­wick­lung des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens zei­gen könnte. Nach aktu­el­lem Stand erwar­ten wir ein Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men, das zwi­schen 5 und 6 Mil­li­ar­den Euro lie­gen dürfte und auf­grund der Covid-19-Krise und der wei­ter­hin hohen Pro­dukt­knapp­heit im Markt nicht an das sehr hohe Jah­res­ni­veau des Vor­jah­res anknüp­fen wird“, so Kunz abschließend.