Branchen-Infos
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Rekordumsatz am deutschen Logistikimmobilienmarkt
18. Jul. 2018
Das erste Halbjahr am deutschen Lager- und Logistikimmobilienmarkt war mit 3,4 Millionen umgesetzten Quadratmetern das stärkste seit Aufzeichnungsbeginn und übertraf das Vorjahresergebnis um 17 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die gute Verfassung der deutschen Wirtschaft treibt die Nachfrage am Logistikimmobilienmarkt weiter an. Limitierend wirkt dabei vielerorts vor allem der Flächenmangel. Die vorhandenen spekulativen Projektentwicklungen sind an den begehrten Standorten kaum mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Aber auch die Verfügbarkeit von Mitarbeitern bestimmt die Standortsuche immer stärker und wirkt begrenzend auf den Flächenumsatz“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
„Während es im mittleren Größensegment von 5.000 bis 10.000 Quadratmeter eine ähnlich hohe Anzahl an Deals gab, konnten in der Größenklasse ab 50.000 Quadratmetern acht Deals verzeichnet werden – sechs mehr als noch im Vorjahr“, sagt Armin Herrenschneider, Co-Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Insgesamt wurden in diesem Flächensegment knapp 600.000 Quadratmeter umgesetzt und damit circa 485.000 Quadratmeter mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Vermietungen treiben den Flächenumsatz
„Der im ersten Halbjahr verzeichnete Anstieg des Flächenumsatzes ging vor allem auf Vermietungen zurück. Eigennutzer hingegen waren ähnlich aktiv wie im ersten Halbjahr 2017“, ergänzt Herrenschneider. Die von Eigennutzern umgesetzten Flächen stiegen leicht um zwei Prozent auf 1,2 Millionen Quadratmeter – die Vermietungsleistung erhöhte sich somit um 26 Prozent auf 2.2 Millionen Quadratmeter. Die in Neubauten umgesetzten Flächen stiegen um 17 Prozent auf 2.4 Millionen Quadratmeter – der Umsatz in Bestandsflächen lag somit bei rund eine Millionen Quadratmetern (plus 15 Prozent).
Flächenknappheit bremst Umsätze in den Top-5-Märkten
So deutlich der Flächenumsatz deutschlandweit stieg, so stark ging er in den Top-5-Märkten zurück. Im Vergleich zum Vorjahr wurden hier knapp 870.000 Quadratmeter umgesetzt – ein Minus von 17 Prozent. Ursache dieses Rückgangs ist der Produktmangel vor Ort, denn in den Top-5-Städten stehen kaum noch freie Bestandsflächen oder geeignete Grundstücke zur Verfügung. Der Anteil von Neubauten in den Top-5-Standorten sank gegenüber dem Vorjahreswert um 13 Prozentpunkte auf 39 Prozent und beträgt 340.000 Quadratmeter.
Der Rückgang des Flächenumsatzes in den Top-5-Märkten ist speziell mit Berlin und München zu erklären, die aufgrund des Ausbleibens von großflächigen Abschlüssen im ersten Halbjahr 134.000 Quadratmeter (minus 50 Prozent) und 99.000 Quadratmeter (minus 24 Prozent) verzeichneten. In Frankfurt ging der Umsatz um zehn Prozent auf 302.000 Quadratmeter deutlich moderater zurück. Hamburg und Düsseldorf verzeichneten hingegen gar Anstiege auf 245.000 Quadratmeter (plus drei Prozent) beziehungsweise 91.000 Quadratmeter (plus 14 Prozent).
Lagen außerhalb der Top-5-Standorte prägen den Flächenumsatz
Außerhalb der etablierten Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München stieg der Flächenumsatz auf 2,6 Millionen Quadratmeter (plus 35 Prozent gegenüber H1 2017), wobei der Umsatz in Neubauten um 38 Prozent auf 2,1 Millionen Quadratmeter stieg und der Umsatz von Eigennutzern um zwölf Prozent auf 1.1 Millionen Quadratmeter. Dabei wurden im ersten Halbjahr auch in vielen anderen klassischen Logistikmärkten, wie etwa dem Ruhrgebiet (minus 19 Prozent), Umsatzrückgänge verzeichnet. In den dezentralen Lagen außerhalb der von CBRE beobachteten 23 Logistikmärkten konnte hingegen gegenüber dem ersten Halbjahr des vergangenen Jahres fast eine Verdopplung des Flächenumsatzes auf nunmehr 1,3 Millionen Quadratmeter registriert werden. Besonders in den Regionen von Nordrhein-Westfalen, die keiner der vier Cluster zuzuordnen sind, konnte eine signifikante Steigerung des Flächenumsatzes auf 456.000 Quadratmeter registriert werden – zurückzuführen auf zwei Vermietungen über jeweils mehr als 100.000 Quadratmeter an die internationale Spedition Hammer und einen amerikanischen Online-Händler.
Mieten im Aufwind
Aufgrund des Flächenmangels stieg die Spitzenmiete in den fünf Top-Standorten durchschnittlich binnen der vergangenen zwölf Monate zwischen zwei und drei Prozent. In Düsseldorf stieg die nominale Spitzenmiete für moderne Lager- und Logistikobjekte in etablierten Lagen um knapp zwei Prozent und notiert bei 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. In München wurde eine weitere Mietpreissteigerung von knapp drei Prozent beobachtet. Mit 7,00 Euro pro Quadratmeter und Monat werden hier die höchsten Spitzenmieten Deutschlands aufgerufen. Zweitteuerster Logistikmarkt stellt Frankfurt/Rhein-Main mit 6,40 Euro pro Quadratmeter und Monat dar. Dies entspricht gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 einer Steigerung von 3,2 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich auf dem Berliner Logistikimmobilienmarkt: mit einer Spitzenmiete von 4,80 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 3,2 Prozent) bildet Berlin das Schlusslicht der Top-5-Märkte und weist Spielraum für weitere Steigerungen auf.
„Im Hinblick auf die Knappheitssituation in den gesuchten Ballungsräumen werden Mietpreisanstiege unvermeidlich sein – insbesondere, wenn kurzfristig Flächen gesucht werden. Nutzer, die einen längeren Planungshorizont haben, können von den immer noch niedrigen Renditen der Investmentmärkte profitieren, die sich insbesondere bei Entwicklerausschreibungen für Neubauten in Mieten unterhalb des Marktniveaus niederschlagen können“, sagt Koepke.
Gutes Gesamtjahresergebnis zu erwarten – abhängig von politischen Entwicklungen
„Angesichts fehlender Grundstücks- und Bestandsflächen sowie längerer Umsetzungszeiten aufgrund mangelnder Baukapazitäten kann sich die Dynamik der Nachfrage nicht in jedem Fall in Deals umsetzen“, erklärt Koepke. „Im Gesamtjahr ist dennoch ein gutes Ergebnis über dem Niveau des Vorjahres von 6,5 bis 7,0 Millionen Quadratmeter zu erwarten. Das Jahresergebnis wird abhängig sein von einer möglichen Eintrübung der Konjunktur infolge protektionistischer Handelspolitik, Brexit-Erwartungen und folglich vorsichtigeren Entscheidungen. Allerdings wird der boomende E‑Commerce die Nachfrage nach Logistikflächen jeder Größe weiter antreiben“, prognostiziert Koepke.
Weitere Informationen unter: www.cbre.de
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