-
Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr bei 1,8 Milliarden Euro – Steigerung gegenüber Vorjahr um 29 Prozent
-
Reges Marktgeschehen außerhalb traditioneller Investmentzentren – München stärkster Markt der Top 5
-
Portfoliokäufe von ausländischen Investoren geprägt – heimische Anleger investieren überwiegend in Form von Einzeltransaktionen
-
Spitzenrendite gibt um 20 Basispunkte auf nunmehr fünf Prozent nach
Frankfurt, 11. Juli 2016 – Das Transaktionsvolumen von Lager- und Logistikimmobilien erreichte im ersten Halbjahr 2016 ein Rekordniveau von 1,8 Milliarden Euro. Dies ergab eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE. Gegenüber dem starken Vorjahreswert hat das Investmentvolumen um knapp 420 Millionen Euro (29 Prozent) zugenommen. Nicht nur in der Höhe des allokierten Volumens, sondern auch in der Anzahl der Deals wurde ein historischer Spitzenwert registriert. „Das Wachstum des deutschen Logistikinvestmentmarktes wird durch die um zwei Drittel gestiegene Anzahl der Transaktionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf nunmehr über 160 Transaktionen verdeutlicht“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Auch wenn in den zurückliegenden drei Monaten auf dem Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien mit rund 761 Millionen Euro 30 Prozent weniger investiert wurden als noch zu Beginn des Jahres, ist das in keinster Weise der mangelnden Attraktivität des deutschen Logistikinvestmentmarktes geschuldet“, sagt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Nach dem ungewöhnlich starken Jahresauftakt im ersten Quartal, der angetrieben wurde durch eine gut gefüllte Pipeline aus dem vergangenem Jahr und vielen vorhandenen Investitionsmöglichkeiten, war diese Entwicklung abzusehen.“ Der aktuelle Quartalswert liegt immer noch deutlich über dem durchschnittlichen Quartalsergebnis der vergangenen sechs Jahre.
Vom Nischenprodukt zu einer gefragten Assetklasse
Deutschland gilt weltweit als einer der sichersten Anlagehäfen und Zielmärkte und erfreut sich sowohl bei nationalen aber auch internationalen Akteuren einer stetig zunehmenden Beliebtheit. Der relative Anteil der Assetklasse Lager- und Logistikimmobilien am gesamten Investmenttransaktionsvolumen beläuft sich zur Jahreshälfte auf über zehn Prozent. Dies ist eine Steigerung von mehr als vier Prozentpunkten gegenüber dem starken Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. „Die Assetklasse hat sich bei institutionellen Investoren etabliert, sodass unser heimischer Lager- und Logistikmarkt auf europäischer Ebene zu den beliebtesten Investmentzielen zählt“, so Linsin. „Nicht zuletzt dank des attraktiven Renditespreads von bis zu 140 Basispunkten im Vergleich zu traditionellen Anlageklassen haben sich Lager- und Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren von einem Nischenprodukt zu einer gefragten Assetklasse entwickelt.“ Ebenso wird das gestiegene Interesse an dem logistikaffinen Produktionsstandort Deutschland durch den Onlinehandel sowie die daraus resultierende Restrukturierung der Wertschöpfungsketten der Einzelhändler positiv beeinflusst.
Reges Marktgeschehen außerhalb der Investmentzentren
In den traditionellen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München hat sich der Trend eines rückläufigen Investmentvolumens fortgesetzt. „Nachdem im Jahr 2010 noch rund ein Drittel des investierten Kapitals auf die Topstädte entfiel, flossen im ersten Halbjahr des aktuellen Jahres mit rund 284 Millionen Euro lediglich 15 Prozent des gesamten Logistikinvestmentvolumens in die Topstandorte“, erläutert Linsin. „Dabei fällt das Gros, das fast ausschließlich durch eine Vielzahl von Einzeltransaktionen umgesetzt wurde, mit knapp 220 Millionen Euro auf München.“ ‚Gleichzeitig konnte in den letzten Jahren sukzessiv ein höherer Anteil außerhalb der Topstandorte registriert werden. „Geplante Lager- und Logistikimmobilien konkurrieren vor allem in stadtnahen Gebieten mit anderen Nutzungsarten und sorgen so für eine weitere Begrenzung des Angebotes, insbesondere im Core-Segment“, erklärt Oulds. „In der Folge sehen wir zunehmend ein Ausweichen auf das angrenzende Umland oder andere interessante Investitionsstandorte, die sowohl bei Investoren als auch Nutzern vermehrt in den Fokus rücken. Betrachten wir die umliegenden Gemeinden der Topstandorte und damit die jeweiligen Logistikmärkte, konnten mit Ausnahme des Düsseldorfer Logistikmarktes alle Top-Logistikmarktgebiete den Vorjahreswert deutlich übersteigen. Der allokierte Umsatz in Lager- und Logistikobjekte summierte sich in den Top-Logistikmärkten auf 695 Millionen Euro, was besonders in den Logistikmarktgebieten in Düsseldorf und Frankfurt überwiegend durch Portfolio-Assets im Umland realisiert wurde“, sagt Oulds.
Ausländische Investoren tendieren zu großen Paketkäufen
Das Marktgeschehen war im Hinblick auf die Transaktionsformen in den ersten sechs Monaten sehr ausgeglichen. Die Verteilung der getätigten Transaktionen hinsichtlich der Anzahl als auch des umgesetzten Kapitals zeichnet ein ausgeglicheneres Bild als noch in den ersten sechs Monaten des vergangenen Jahres. Im ersten Halbjahr 2016 betrug die Portfolioquote 54 Prozent (erstes Halbjahr 2015: 41 Prozent) und der Verkauf von Einzelobjekten entsprechend 46 Prozent (erstes Halbjahr 2015: 59 Prozent). Zurückzuführen ist diese Veränderung vor allem auf die Zunahme von Paketverkäufen. In über 70 Transaktionen (plus 47 Transaktionen gegenüber Vorjahr) wurden 917 Millionen Euro umgesetzt (plus 328 Millionen gegenüber Vorjahr). „Auffällig dabei ist, dass heimische Investoren überwiegend in Einzelobjekte investieren, während rund 78 Prozent des ausländischen Kapitals über den Erwerb von Portfolios auf den deutschen Lager- und Logistikinvestmentmarkt flossen“, sagt Oulds. Exemplarisch hierfür steht im zweiten Quartal der Anteilserwerb des amerikanischen REITs Gramercy Europe an dem von Goodman gehaltenen Portfolio europäischer Logistikimmobilien für einen dreistelligen Millionenbetrag. Trotz der Vielzahl der Transaktionen nordamerikanischer Akteure ist der Logistikinvestmentmarkt durch europäische Investoren geprägt, die für rund 1,2 Milliarden Euro beziehungsweise 65 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. An zweiter Stelle folgen Akteure aus Nordamerika mit 633 Millionen Euro.
Asset- und Fondsmanager dominanteste Netto-Käufergruppe
Besonders die kapitalstarken Asset- und Fondsmanager waren die stärkste Nettokäufergruppe in den ersten sechs Monaten. Sie kauften Lager- und Logistikimmobilien im Wert von 498 Millionen Euro, während sie Objekte im Wert von nur 83 Millionen Euro verkauft haben. So konnten sie die Spitzenposition knapp vor den Immobilienaktiengesellschaften und REITs behaupten. Versicherungen und Pensionskassen folgen auf dem dritten Platz. „Gerade klassische institutionelle Investoren wie Versicherungen, berufsständische Versorgungswerke und Pensionsfonds wenden sich zunehmend der Assetklasse Logistik zu, um so ihre Immobilienquote zu erhöhen. Dabei stehen vor allem Investitionsobjekte mit langen Mietverträgen in den Ballungszentren im Anlagefokus der institutionellen Investoren“, sagt Linsin.
Erhöhte Nachfrage sorgt für rückläufige Spitzenrenditen
Der deutsche Logistikinvestmentmarkt profitierte zum Jahresbeginn von überaus günstigen Marktbedingungen. „Die hohe Nachfrage seitens heimischer und internationaler institutioneller Investoren nach deutschen Lager- und Logistikobjekten aufgrund des gleichzeitig limitierten Angebotes führte zu steigenden Kaufpreisen, wodurch die Investitionstätigkeit leicht eingeschränkt wurde“, sagt Oulds. „Daraus folgt eine weitere Kompression der Spitzenrendite für Top-Logistikobjekte an etablierten Standorten.“ Durch den Druck auf die ohnehin bereits angespannte Angebot-Nachfrage-Situation liegen die Spitzenrenditen für langfristig vermietete Logistikobjekte mit modernen Ausstattungsqualitäten in den etablierten Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bei 5,00 Prozent (minus 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal). „Wir erwarten, dass sich die Nettoanfangsrendite durch eine erhöhte Investmenttätigkeit in Core-Produkte zunächst stabil entwickeln wird“, sagt Linsin. „Binnen der vergangenen 18 Monate haben wir einen Rückgang der Spitzenrendite von 100 Basispunkten in den Topstandorten erlebt, was eine doppelt so hohe Kompression der Rendite im Vergleich zu der traditionellen Immobilienanlageklasse Büro bedeutet. Dennoch sind die Renditen für Lager- und Logistikimmobilien für Investoren äußerst attraktiv, sodass wir für die zweite Jahreshälfte mit einem weiterhin hohen Kapitalzufluss in dieser Assetklasse rechnen“, so Linsin.
Ausblick: Transaktionsvolumen von mehr als vier Milliarden Euro möglich
Als einer der weltweit wichtigsten Anlagehäfen für Immobilieninvestitionen mit attraktiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einem stabilen Immobilienmarkt stellt Deutschland nicht nur für einheimische, sondern auch für internationale Anleger einen attraktiven Markt dar. „Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir dank der hierzulande stabilen wirtschaftlichen Lage eine dynamische Weiterentwicklung auf dem Logistikinvestmentmarkt. Viele Investoren sehen in Zeiten steigender Unsicherheiten Deutschland als einen sicheren Anlagehafen, sodass wir hierzulande im Zuge einer vermehrt risikoaversen Investitionsstrategie mit einer Zunahme der investierten Gelder rechnen“, so Linsin. „Zum einen werden die aktuellen Mandate weiter vermarktet und zum anderen befinden sich in der Pipeline mehrere Einzelobjekte sowie Portfolios im dreistelligen Millionenbereich“, sagt Oulds. „Sofern diese Transaktionen im aktuellen Jahr realisiert werden, rechnen wir mit einem Jahresendergebnis, das die Vier-Milliarden-Euro-Schwelle erstmals überschreiten könnte.“
Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Logistikimmobilien)
Quelle: CBRE Research, Q2 2016.
Logistikinvestmentmarkt Deutschland – Jahresvergleich
| H1 2015 | H1 2016 | Veränderung J/J, %-Punkte Change y‑o-y, % points | |||||
| Transaktionsvolumen (in Mio. €) Investment volume (€ million) | 1.423 | 1.072 | -24,7 % | ||||
| Anteil Portfolio-Deals (in %) Share of portfolio deals (in %) | 41,4 | 54,3 | +12,8 | ||||
| Anteil ausländischer Investoren (in %) Share of foreign investors (in %) | 68,5 | 48,0 | -20,5 | ||||
| Anteile nach Nutzungstyp (in %) Share of type of usage (in %) | |||||||
| Produktionshalle Production shed | 8,3 | 15,3 | +6,9 | ||||
| Distributionshalle Distribution property / Logistic shed | 68,1 | 31,5 | -36,5 | ||||
| Lagerhalle Warehouse | 23,6 | 53,2 | +29,6 | ||||
Quelle: CBRE Research, Q2 2016.